El Supremo viene exigiendo que, en las comprobaciones de valores, un perito de la Administración visite el inmueble, para su adecuada su valoración. Sin embargo, no cualquier visita es válida. Y desde luego, dicha visita no puede ser un simple “paripé”, sino que debe fundamentar el dictamen del perito de la Administración. Por ello el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Valencia ha dado la razón a nuestro despacho, anulando una comprobación de valores a pesar de que el perito visitó el inmueble. Explicamos en qué se basa el TEAR. (Publicado en Idealista)
LA EXIGENCIA DE LA VISITA DEL PERITO
El Tribunal Supremo, viene exigiendo la visita del perito al inmueble en las comprobaciones de valores desde su sentencia de 29-3-2012. La jurisprudencia ha ido perfilando esta obligación, considerando que será necesaria en la medida en que, en los inmuebles comprobados, sea necesario valorar circunstancias como la antigüedad, estado de conservación, calidades, materiales, etc.
Por ello, la visita no sería obligatoria en el caso de valoración de terrenos sin edificar, o garajes. Por su parte, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.
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Se trata, no obstante, de una cuestión que va a decidir en próximas fechas el Tribunal Supremo. No en vano, mediante Auto de fecha 6-3-2020, el Alto Tribunal ha acordado precisar “en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no visitase el mismo para individualizar la valoración realizada.”
En cualquier caso, la Administración debe justificar la falta de visita del perito. Y ello, aclarando cuáles son las circunstancias específicas del inmueble que hacen innecesaria la visita. Y tal justificación debe encontrarse en la liquidación. Así lo declaró el Supremo en sentencia de 21-2-2018 (recurso 2583/2016).
Supongamos ahora, que tal visita se lleva a efecto. Ello, porque el contribuyente permite al técnico de la Administración entrar en el inmueble, para su valoración. ¿Supone esto que tal comprobación ya no podrá anularse? Pues no. De hecho, el TEAR de Valencia acaba de anular una comprobación de valores, a pesar de que el técnico de la Administración visitó el inmueble. La resolución del TEAR, de 5-11-2020, se nos notificó hace escasos días.
LA VISITA DEL PERITO NO PUEDE SER UN SIMPLE “PARIPÉ”
En el caso planteado ante el TEAR, el perito, como hemos dicho, visitó el inmueble. Sin embargo, a pesar de toda la información que pudo extraer de tal visita, lo cierto es que los únicos datos que trasladó a su dictamen fueron los relativos al estado de conservación, y a la calidad de los materiales. Y ello, marcando las correspondientes casillas en el formulario de la diligencia de visita.
La resolución del TEAR...
Pues bien, afirma el TEAR que “El estado de conservación y la calidad de los materiales se deben marcar en la diligencia de visita en función de opciones cerradas (bueno, regular, deficiente) y se reflejan en el dictamen de perito mediante el coeficiente correspondiente. Sin duda es conveniente sustentar la aplicación de unos coeficientes sobre el estado de conservación y categoría del inmueble en los resultados de la visita, pero para que la valoración sea individualizada ello es necesario, pero no es suficiente.”
De ello concluye que “pese a la visita realizada, el dictamen no queda individualizado, sino que parte de parámetros generales catastrales, sobre los que aplica coeficientes sin motivarlos en el dictamen ni constar en la diligencia expresión que motive por qué se ha marcado una opción determinada, en los que intenta reflejar el estado del inmueble, según la visita realizada, sin que ello, de acuerdo con la jurisprudencia conduzca a una individualización de la valoración…”.
La valoración debe basarse en la visita realizada
En definitiva, la visita es necesaria. Pero no puede consistir en un simple paripé. Ni ser la “guinda” a una valoración ya previamente cocinada, en base a los datos obtenidos de la base de datos catastral. Y es que el dictamen de peritos no debe ser un simple remedo de los valores catastrales. Así lo declaró el TSJ de la Comunidad Valenciana en sentencia de 1-10-2013 que ya comentamos en este blog.
Además, el perito de la Administración, que ha visitado “in situ” el inmueble, debe especificar y aclarar el porqué de cada una de las circunstancias de la valoración. Y no solo limitarse a rellenar las casillas de un formulario genérico.
CONCLUSIÓN
Estamos, en definitiva, ante una resolución interesante. Y que debe servir para anular todas aquellas comprobaciones de valores, en las que la visita del perito tan solo se traduzca en la cumplimentación de las casillas de un simple formulario genérico.
La visita del perito tiene una finalidad garantista, consistente en que la valoración se ajuste al valor real del inmueble. Y es que de nada sirve que el perito visite el inmueble, si la información obtenida en tal visita no se traslada al informe, ni se justifican las casillas u opciones marcadas por el perito.