Las restricciones de apertura de los locales por el COVID-19 siguen lastrando la viabilidad de muchos negocios. Un buen número de inquilinos no ha podido beneficiarse de la moratoria obligatoria del alquiler. Deben seguir pagando las rentas pese a estar sin ingresos, o con unas exiguas ganancias. Para otros, dicho aplazamiento de pago es insuficiente. Y no ven más horizonte que el cierre de su negocio. En algunos casos, el traspaso del local puede ser una alternativa para minorar las pérdidas. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ ES EL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO?
El traspaso de local es la cesión del contrato de alquiler que el arrendatario hace a favor de un tercero, a cambio de un precio. Por ello es necesario que el contrato esté en vigor y con años por delante hasta su vencimiento. No en vano, el traspaso no conlleva en principio la firma de un nuevo contrato. Es simplemente el cambio de la persona del arrendatario.
Conviene no confundir el traspaso de local con el de negocio en el que se ceden los enseres, las existencias, la clientela, etc. Son figuras diferentes que pueden llevarse a cabo o no simultáneamente. En el traspaso de local el nuevo inquilino asume los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. En el traspaso de negocio se adquiere la titularidad de la explotación. Debiendo hacer frente a las deudas del comercio si las hubiere.
El contexto actual no es, a priori, especialmente propicio para un traspaso de local. No obstante, todo dependerá de la ubicación del inmueble, de los términos del contrato de alquiler y del precio. Mucho más complejo resultará ahora el traspaso de negocio. Que requerirá un análisis de la situación financiera del comercio y un buen estudio de mercado.
¿CUÁNDO ES POSIBLE REALIZAR EL TRASPASO DE LOCAL Y EN QUÉ TÉRMINOS?
La normativa arrendaticia sustituyó el término traspaso, que sigue utilizándose coloquialmente, por el de cesión. En todo caso, para saber si es posible la cesión o traspaso hay que examinar el contrato de alquiler. La legislación actual permite al inquilino ceder el contrato a un tercero sin el consentimiento del arrendador. Sin embargo, el contrato de arrendamiento puede prohibir el traspaso o exigir el consentimiento previo del propietario.
Si el contrato no permite el derecho de traspaso no será posible la cesión del alquiler. Tampoco podrá llevarse a cabo sin el consentimiento del arrendador cuando así se pactó. El incumplimiento de tales acuerdos por el inquilino permitirá al arrendador resolver el contrato. La ley, si la arrendataria es una sociedad, no considera traspaso el cambio de inquilino por fusión, transformación o escisión de la mercantil. Aunque habrá que ceñirse a lo pactado.
Los términos del traspaso, en caso de realizarse, serán los que las partes convengan. El precio lo acordará el inquilino saliente con el entrante. Además, es habitual que el arrendador pueda percibir parte del precio y/o elevar la renta si el traspaso de local se produce. La normativa vigente así lo prevé, estableciendo un incremento del 20%. No obstante, siempre prevalecerá lo que las partes hayan previsto en el contrato al respecto.
¿QUÉ IMPLICACIONES TRIBUTARIAS TIENE EL TRASPASO DE LOCAL?
La cesión de un contrato del alquiler a cambio de un precio, también llamado traspaso, está sujeta al IVA. Es una operación puramente empresarial que la Ley del IVA (artículo 11.Dos.7ª) califica como prestación de servicios. Por ello deberá repercutirse el IVA al precio del traspaso que el inquilino entrante pague.
El precio del traspaso que perciba el inquilino saliente se considerará una ganancia patrimonial en el IRPF. Si el arrendador recibe parte del precio deberá declararlo como rendimiento del capital inmobiliario. Y, en su caso, aplicarse la reducción correspondiente por tratarse una renta generada de forma irregular en el tiempo.