Los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales de la comunidad para el sostenimiento del inmueble. No obstante, es relativamente frecuente que el título constitutivo o los estatutos comunitarios contemplen determinadas exenciones de gastos en favor de algunos propietarios. El Tribunal Supremo ha clarificado si deben asumir los locales comerciales los gastos de comunidad de los servicios que no usan. (Publicado en Invertia)
Nuestra legislación contempla la posible exención de determinados gastos, servicios, cargas o responsabilidades que puedan ser individualizables, lo que constituye una excepción a la regla general que establece la obligación de todos los propietarios a contribuir a los gastos generales de la comunidad. Resultará en todo caso necesario que tal exención se recoja en el título constitutivo o en los estatutos, o bien se acordada por la unanimidad de los propietarios.
Ciertamente, son muchas las comunidades de vecinos que recogen en el título constitutivo o los estatutos ciertas exenciones de gastos de comunidad, cuyo fundamento es el no uso de determinados servicios (ascensor, escalera, iluminación, etc.), en favor de los propietarios de los locales comerciales o garajes. Cuestión que suele suscitar no pocos conflictos entre los vecinos y que vienen resolviendo desde hace algún tiempo los tribunales.
En el supuesto enjuiciado se interpuso por el propietario de los locales comerciales demanda de impugnación de acuerdos frente a la comunidad de propietarios, interesando la nulidad del acuerdo en cuya virtud se obligaba a los locales y plazas de garaje a contribuir a los gastos de instalación de la puerta del portal, así como las obras en los aseos de la piscina, en base a la exención de los gastos de conservación que contemplan los estatutos comunitarios. Desestimadas que fue la demanda en primera instancia, se interpuso por el propietario disidente recurso de apelación que fue igualmente desestimado. Resolución frente a la que éste interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
En los estatutos de la Comunidad demandada se excluye a los propietarios de locales comerciales y garajes del uso de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, y es por esa razón -el no uso- por la que se les exime del pago de los gastos de conservación y limpieza, considerando la recurrente que deberían quedar igualmente dispensados de los gastos por las obras de reparación en los aseos de la piscina y sustitución de las puertas del portal, criterio que no comparte la sentencia recurrida.
El Tribunal Supremo, trayendo a colación el criterio de Sala, recuerda que la doctrina jurisprudencial ha venido considerando que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
En el presente caso, puntualiza el Tribunal, la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, motivo por el que ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, y con dichas obras se pretende el mantenimiento de tales elementos comunes, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes. La estimación del recurso conlleva, por tanto, la exoneración al recurrente del pago de los gastos derivados de obras realizadas en los aseos de la piscina y de la instalación de la puerta en el portal.
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