El contrato de arrendamiento con opción de compra prevé el pago de un alquiler por el tiempo que dura el arriendo, y la opción de adquirir la vivienda, descontando lo pagado hasta la fecha. Una reciente sentencia del Supremo ha aclarado si, en estos casos, las cantidades pagadas por el alquiler pueden incluirse en la deducción por inversión en vivienda del IRPF. ¿Qué consecuencias tiene esto en el IRPF del contribuyente? (Publicado en Idealista)
¿QUIÉN PUEDE APLICAR TODAVÍA LA DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL?
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual fue suprimida con efectos desde el 1-1-2013. No obstante, para los contribuyentes que adquirieron la vivienda antes de dicha fecha, se aprobó un régimen transitorio, incluido en la Disposición Decimoctava de la Ley de IRPF. Dicho régimen les permite seguir aplicando la deducción, en los mismos términos y condiciones existentes a 31-12-2012.
Existen, no obstante, deducciones autonómicas por inversión en vivienda, que pueden ser aplicadas por los contribuyentes sobre las cantidades satisfechas en cada ejercicio para la adquisición de la vivienda.
EL SUPREMO ASIMILA EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA A LA CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL, A EFECTOS DE LA DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN EN VIVIENDA
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha asimilado el arrendamiento con opción de compra a la entrega de cantidades al promotor para la construcción de la vivienda habitual. Y ello, para considerar que, en ambos casos, es posible entender que se está adquiriendo una vivienda habitual cuando se pagan cantidades antes de ser propietario del inmueble, y aplicar la deducción por inversión en vivienda.
Recordemos que, con efectos hasta el 1-1-2013,el artículo 55 del Reglamento del IRPF, asimilaba la adquisición de vivienda a su construcción, cuando el 
contribuyente satisficiera los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregara cantidades al promotor. Y ello, siempre que dichas obras finalizaran en plazo de cuatros años desde el inicio de la inversión.
Considera el Supremo que, en el caso de la opción de compra estamos ante un supuesto similar, y que por tanto las cantidades pagadas en concepto de arrendamiento podrían dar derecho a la deducción por inversión en vivienda.
REQUISITOS QUE DEBE CUMPLIR EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, SEGÚN EL SUPREMO
Dicha asimilación choca, en primer lugar, con un grave inconveniente. Y éste es que, mientras no se ejercita la opción de compra, no se es propietario de la vivienda ni se ha adquirido la misma. Simplemente se tiene la condición de arrendatario.
Pero considera el Supremo que lo mismo ocurre con las cantidades entregadas a cuenta al promotor, para la construcción de la vivienda habitual. En estos casos, se abonan cantidades para la construcción de la vivienda, sin ser propietario de la misma. Y, sin embargo, la normativa del IRPF sí permite la aplicación de la deducción por inversión en vivienda, como si ésta se hubiera adquirido.
Por ello, considera que ambos supuestos son similares, y no es posible hacer de peor trato a los contribuyentes que pagan cuotas de arrendamiento habiéndose comprometido a ejercitar la opción de compra, respecto a los que entregan cantidades a cuenta al promotor.
Eso sí, debe quedar clara e indubitada la intención de adquirir finalmente la vivienda habitual. Y es que sólo de este modo es posible considerar que, cuando se pagó cada cuota de alquiler, realmente se estaba adquiriendo la vivienda.
EL CASO CONCRETO RESUELTO POR EL TRIBUNAL SUPREMO, Y EL CRITERIO INTERPRETATIVO FIJADO EN LA SENTENCIA
Estos requisitos se dan, sin duda alguna, en el caso resuelto por el Tribunal Supremo. El contribuyente había suscrito un contrato de adhesión con una cooperativa, por la que asumió el compromiso de adquirirla en propiedad mediante el ejercicio de la opción de compra, una vez transcurridos los diez años de alquiler de la vivienda.
Durante dicho plazo, cada “socio” era responsable mancomunado de la parte de la hipoteca correspondiente al inmueble finalmente transmitido. El pago de dicha hipoteca se hacía a través de la renta del alquiler. Por su parte, la cooperativa se obligaba a no transmitir el inmueble a persona distinta del cooperativista, siempre que éste cumpliera con el pago del arriendo. Y esto, de acuerdo con un Decreto aprobado por la Comunidad de Madrid que articulaba diversos instrumentos jurídicos para la adquisición de vivienda.
Todo ello lleva al Supremo a concluir que la atribución de la vivienda en alquiler se realizó con la intención de adquirirla en propiedad, por lo que las cantidades abonadas en concepto de arrendamiento lo fueron a cuenta del pago de la vivienda.
Y por ello, considera que la deducción por inversión en vivienda es aplicable a las cantidades pagadas en concepto de arrendamiento con opción de compra, en el caso de un contrato de adhesión firmado con una cooperativa de viviendas, por el que el socio se compromete a adquirir la propiedad mediante el ejercicio de la opción.
En nuestra opinión, esta sentencia abre la puerta a considerar que, en el caso del arrendamiento con opción de compra, cuando la intención de adquirir la vivienda en propiedad resulte indubitada, las cantidades satisfechas deben considerarse “adquisición de vivienda”. Y ello, incluso antes de haber ejercitado la opción.
EFECTOS DE LA SENTENCIA PARA LA DECLARACIÓN DE IRPF DE 2018 Y EJERCICIOS ANTERIORES
Consideramos que esta sentencia difícilmente permitirá recuperar la deducción por inversión en vivienda estatal no practicada si ésta nunca se aplicó, aunque las cuotas del arrendamiento hubieran comenzado a pagarse antes del 1-1-2013.
Sin embargo, la sentencia del Supremo sí abre la puerta a la aplicación de las deducciones autonómicas por inversión en vivienda habitual. A efectos de dichas deducciones, parece posible considerar como cantidades satisfechas para la adquisición de vivienda, no sólo las pagadas a partir del ejercicio de la opción de compra, sino también las abonadas mientras dure el arriendo.
Por ello, contribuyentes que, por ejemplo, firmaron un contrato de opción de compra en 2015, y prevén ejercitar la opción en 2020, pueden considerar que las cuotas de arrendamiento que están pagando son adquisición de vivienda. Y aplicar las deducciones autonómicas que pudieran corresponderles en el IRPF de 2018, de acuerdo con la normativa de la Comunidad Autónoma en la que residan.
Y si alguna deducción autonómica no se aplicó en ejercicios anteriores por este motivo, será posible solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos de los últimos cuatro años.