La pandemia ha evidenciado las dificultades que muchos tienen para acceder a una vivienda. Ya sea en propiedad o en alquiler, debido a la creciente subida de precios. No en vano, el Gobierno tuvo que adoptar medidas para los inquilinos en riesgo de exclusión con motivo del COVID-19. Existe cierto debate en relación al problema de la vivienda y propuestas diversas para encontrarle solución. La Generalitat Valenciana acaba de aprobar medidas para ampliar el parque público de viviendas, mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto. (Publicado en Idealista)
La entrada en vigor del Decreto Ley 6/2020 el pasado 12 de junio permitirá ejercitar a la Generalitat tales derechos de adquisición preferente. Tanto sobre viviendas de protección pública como en relación a diversas transmisiones de vivienda procedentes de ejecuciones hipotecarias. La medida es similar a la aprobada por otras autonomías. Y persigue remediar la situación de personas en riesgo de ser desalojados o sin ningún tipo de alternativa habitacional.
¿QUÉ SON LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A EJERCER POR LA GENERALITAT?
El derecho de tanteo confiere a la Generalitat preferencia frente a cualquier otro comprador para adquirir una vivienda. Y ello pagando el precio por el que haya salido a la venta. Por ello, el transmitente deberá notificar a la Generalitat su intención de vender cuando tenga un comprador. Así como hacerle saber el precio, los datos del inmueble, y del posible comprador. El plazo que la Administración tendrá para ejercitar este derecho será de 60 días naturales.
El derecho de retracto faculta a la Generalitat a adquirir una vivienda que haya sido vendida incumpliendo el deber de notificar a la Administración. O en caso de que la trasmisión se haya realizado en condiciones distintas a las notificadas. Por ello, una vez realizada la compraventa, el adquirente deberá notificarla a la Generalitat en el plazo de 15 días naturales. Disponiendo la Administración a partir de entonces de un plazo de 60 días naturales para ejercitar el retracto.
¿EN QUÉ TRANSMISIONES DE VIVIENDA TENDRÁ LA GENERALITAT DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO?
Los citados derechos de adquisición preferente a favor de la Generalitat se refieren con carácter general a dos tipos de operaciones. A transmisiones de viviendas adquiridas mediante procesos de realización patrimonial para el pago de deudas hipotecarias. O transmisiones relativas a grandes operaciones inmobiliarias. No obstante, el ejercicio de tales derechos estará limitado a viviendas ubicadas en áreas en las que la Generalidad detecte necesidades de vivienda.
La Generalitat en concreto, tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria. Y únicamente derecho de retracto en las transmisiones de viviendas adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria. O en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial.
Por lo que se refiere a las grandes operaciones inmobiliarias, la Generalidad dispondrá derecho de tanteo y retracto cuando se trasmita al menos el 80% de un edificio, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial. También podrá ejercer tales derechos en las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas. Y ello, aunque se realicen mediante la venta de acciones o participaciones de empresas vinculadas con la actividad inmobiliaria.
¿QUÉ DUDAS GENERA LA MEDIDA APROBADA?
Ciertamente la medida aprobada pretende dar respuesta a un problema creciente que puede colocar a parte de la población en riesgo de exclusión residencial. El objetivo es que las viviendas adquiridas por la Generalitat mediante este procedimiento, se pongan al servicio del interés general. Y al cumplimiento de una función social con carácter permanente.
No obstante, la normativa también ha generado dudas y cierto malestar en el sector inmobiliario. Y ello, debido en parte al procedimiento establecido para el ejercicio de tales derechos de adquisición preferente por la Administración. Que contará con 60 días naturales para ejercitarlos, plazo que podrá ampliarse o suspenderse y es muy superior al previsto a tal efecto en la normativa arrendaticia.
Preocupa también la aleatoriedad en la elección de las zonas geográficas afectadas, y que la Administración no disponga finalmente de fondos suficientes para adquirir. Se teme que el procedimiento solo sirva para desbaratar operaciones que el sector privado podría llevar a cabo sin dilaciones. En todo caso convendrá estudiar con detalle cada operación. Para discernir si resulta o no aplicable la medida, y evitar la imposición de las sanciones previstas en caso de incumplimiento.