Todo contrato está sujeto a un plazo de duración que las partes deben establecer, sin que sea posible desahuciar al inquilino por este motivo. En el contrato de arrendamiento de vivienda, no obstante, la normativa prevé un plazo mínimo de duración. De manera que el inquilino tiene asegurado la permanencia en la vivienda alquilada durante al menos 5 años, conforme a la normativa vigente. Una de las medidas de protección que se aprobaron como consecuencia del Covid-19 fue la prórroga forzosa del alquiler para quienes acreditaran ciertos requisitos. El Tribunal Supremo ha clarificado cuándo procede dicha prórroga. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ CONSECUENCIAS TIENE EL VENCIMIENTO DEL PLAZO DE DURACIÓN DEL ALQUILER?
Tras la última reforma de la ley arrendaticia el plazo mínimo de duración del alquiler de vivienda fue ampliado de 3 a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica). Transcurrido dicho plazo (5 ó 7 años) si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales. Siendo de aplicación al contrato prorrogado el mismo régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Lo habitual, no obstante, será que el arrendador notifique al inquilino su voluntad de no renovar el contrato tras el vencimiento del plazo mínimo de duración legalmente establecido. Aunque con la regulación actual deberá hacerlo con 4 meses de antelación a la finalización del arriendo. Quedando en tal caso resuelto el alquiler y obligado el inquilino a abandonar el inmueble a la conclusión del contrato.
Si el inquilino se resiste a abandonar el inmueble pese a estar resuelto el contrato, el casero podrá exigirle el desalojo judicialmente mediante la acción de desahucio por expiración de contrato. A la que se podrá acumular la reclamación de los alquileres pendientes en caso de impago. Al objeto de recuperar la posesión cuyo uso cedió en arriendo y procurar el cobro de las rentas que el inquilino adeude. Procedimiento que deberá presentarse ante el juzgado donde se ubique la vivienda alquilada.
¿QUÉ ES LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DEL ALQUILER POR COVID-19?
El Gobierno para hacer frente a la situación de emergencia sanitaria como consecuencia del Covid-19 adoptó una serie de medidas urgentes que fueron recogidas en el Real Decreto Ley 11/2020. Entre otras, se acordaron medidas dirigidas al apoyo al alquiler de personas vulnerables. Posibilitando que pudieran acogerse a una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda, si reunían ciertas condiciones.
La prórroga se estableció por un plazo máximo de 6 meses, previa solicitud del inquilino antes de que el contrato se extinga. Y durante dicho periodo se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Resultando aplicable a aquellos contratos cuya finalización se produzca por expiración del plazo mínimo de duración del arriendo, o bien de la prórroga tácita anual prevista en el artículo 10.1 de la ley arrendaticia.
¿PUEDO DESAHUCIAR AL INQUILINO SI SOLICITÓ LA PRÓRROGA FORZOSA DEL ALQUILER POR COVID-19?
La cuestión que objeto de este apartado ha sido objeto de análisis en una reciente sentencia del Tribunal Supremo. Con ocasión del procedimiento de desahucio por expiración de contrato que fue interpuesto por el arrendador frente a su inquilino. Tras haberle comunicado su voluntad de no prorrogar por más tiempo el alquiler, una vez superado el plazo mínimo de duración. Y dándose la circunstancia que el contrato venció durante el estado de alarma declarado por el Gobierno como consecuencia del Covid-19.
Lo cierto es que el inquilino se opuso alegando la existencia de un acuerdo verbal que le permitía permanecer en la vivienda. Haciendo valer también que tras la expiración del contrato se acogió a la prórroga extraordinaria del alquiler de vivienda, prevista en el Real Decreto Ley 11/2020 para hacer frente al Covid-19. No obstante, el desahucio en la instancia al no acreditarse el acuerdo verbal, y no resultar de aplicación la normativa invocada. Teniendo en cuenta además que una vez comunicada la resolución del contrato por el arrendador no era posible la continuación del vínculo contractual.
El Supremo señala que una cosa es continuar o prorrogar un contrato por un tiempo determinado, y otra muy distinta su rehabilitación, que consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo. La aplicación de la prórroga extraordinaria exigía la previa solicitud del inquilino antes de que expirara el contrato. Y, en este caso, el inquilino manifestó su voluntad de acogerse al Real Decreto Ley 11/2020 dos meses y medio después de que el arriendo finalizara. Motivo por el que la Sala desestima el recurso y confirma el desahucio
No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!