Con bastante frecuencia llegan a nuestro bufete consultas acerca de la posible donación de inmuebles de padres a hijos. Ello se debe al creciente interés por trasmitir en vida a los herederos, todo o parte del patrimonio inmobiliario. Por desgracia, las más de las veces, la cesión gratuita “inter vivos” de bienes suele desecharse. El motivo es la gravosa fiscalidad que la donación de una vivienda o local acarrea. No obstante, no siempre será así. Y es que la donación del usufructo a los hijos, puede ser una alternativa interesante (Publicado en idealista)
¿QUÉ DERECHOS Y OBLIGACIONES OSTENTA EL USUFRUCTUARIO DE UN PISO?
El derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia se conoce como usufructo. De modo que quien ostente el usufructo de un piso, pese a no ser su propietario, podrá disfrutar plenamente del mismo sin alterarlo. Y únicamente quien disponga a la vez de la propiedad y el usufructo será considerado titular del pleno dominio sobre el inmueble.
Corresponden al usufructuario de un piso el uso sobre dicho bien y el derecho a arrendarlo. El usufructo, no obstante, también conllevará la asunción de ciertas obligaciones, como cuidar del inmueble, y conservarlo. Y también el deber de asumir el coste de las reparaciones ordinarias, correspondiendo las extraordinarias al nudo propietario. Así como la obligación de pagar anualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
El usufructo sobre un piso que se cede gratuitamente mediante donación, podrá constituirse con carácter temporal o vitalicio. Y a favor de una o varias personas, de manera que quien cede el uso conserve la propiedad. También es posible la operación inversa. Esto es, donar la propiedad y mantener el usufructo. Esta es la fórmula que a veces se utiliza, si el inmueble constituye la vivienda habitual del transmitente
¿POR QUÉ PUEDE SER INTERESANTE DONAR EL USUFRUCTO DE UN INMUEBLE?
El mercado de alquiler en nuestro país está mayoritariamente en manos de pequeños propietarios. Éstos tienen uno o varios pisos en alquiler, adquiridos en su día por compraventa o herencia. De ellos obtienen unas rentas con las que completan su salario o pensión y por las que tributan en el IRPF, normalmente junto con otros rendimientos. Por ello, dada la progresividad del impuesto, soportan a veces una fiscalidad elevada, en función de los ingresos totales que generan.
No es extraño que estos ahorradores, con el paso del tiempo, puedan plantearse donar algún inmueble a uno de sus hijos. Ello, para que aquéllos puedan disfrutar del mismo, u obtener rentas de alquiler complementarias a sus ingresos. En estos casos, resulta interesante la donación del usufructo del inmueble por un doble motivo. En primer lugar, porque permitirá a los donantes declarar menos ingresos por alquiler y pagar menos IRPF. Y en segundo lugar, porque abaratará los costes fiscales de la donación que en algunas autonomías pueden resultar muy elevados.
¿QUÉ FISCALIDAD TIENE LA DONACIÓN DEL USUFRUCTO DE UN INMUEBLE?
La fiscalidad de la donación de un inmueble en pleno dominio constituye habitualmente un importante obstáculo para el buen fin de la operación. Ello, teniendo en cuenta que la cesión gratuita “inter vivos” de un piso está gravada por tres impuestos. Así, corresponde al donatario hacerse cargo del impuesto de donaciones y también de la plusvalía municipal. Por su parte, el donante deberá tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que la trasmisión del inmueble le genere. Y ello, con independencia de que la cesión de la vivienda sea gratuita.
Valoración del usufructo y pago del Impuesto de Donaciones
Donar únicamente el usufructo de la vivienda abaratará los costes fiscales de la operación. Al tener el usufructo del bien donado un valor inferior al del inmueble en pleno dominio. Lo habitual en estos casos es que el usufructo donado sea de carácter vitalicio. En este caso, su valor se calculará, aplicando las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), mediante la siguiente fórmula (89-edad del usufructuario x valor total del piso).
De este modo, si un contribuyente de 50 años recibe en donación el usufructo de un inmueble, cuyo valor es de 200.000 euros, la valoración del usufructo será de tan solo 78.000 euros. Y ello, teniendo en cuenta que el usufructo solo supondrá un 39% del valor total del inmueble (89 - 50 = 39%). Y que el 39% del valor del inmueble, son 78.000 euros (200.000 x 39%).
Pago del impuesto de plusvalía municipal
Como se ha indicado, el donatario deberá asumir el pago del Impuesto de Donaciones por la cesión gratuita del usufructo del piso, valorado como antes se ha indicado. Y también el pago de la plusvalía municipal. Y es que, recordemos que este impuesto no grava solo la adquisición por donación de los terrenos, sino también la constitución sobre los mismos de derechos reales de goce y disfrute, como es el derecho de usufructo.
Si la donación se ha realizado a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa del impuesto (Real Decreto-Ley 26/2021), el impuesto se calculará aplicando los nuevos coeficientes aprobados, y que gravan también la constitución de derechos reales en un período inferior al año. No obstante, en este caso los porcentajes previstos en la ley, se aplicarán sobre la parte del valor catastral del terreno, que represente el valor del usufructo, calculado mediante la aplicación de las normas fijadas a efectos del ITPAJD.
En principio, y para la constitución de derechos reales de goce y disfrute, limitativos del dominio, como es el usufructo, no se prevé la posibilidad de calcular la base imponible atendiendo al incremento de valor realmente obtenido.
Pago del IRPF
Por último, estas donaciones también quedan gravadas en el IRPF. Si el donante es titular del pleno dominio del inmueble, la transmisión del usufructo tributará como rendimiento del capital inmobiliario, que se valorará a precio de mercado. Y que no podrá ser inferior al valor señalado en el artículo 85 de la Ley del IRPF.
Por el contrario, si el donante es únicamente titular del derecho de usufructo que se cede gratuitamente, deberá tributar por la ganancia obtenida, caso de que ésta se produzca. Y ello, por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del derecho de usufructo.
No obstante, y según prevé el artículo 37.1k de la Ley 35/2006, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, deberá reducirse el valor de adquisición del derecho, de forma proporcional, al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario.
CONCLUSIÓN
Estamos, en definitiva, ante operaciones que pueden tener una fiscalidad favorable, pero que conviene estudiar y preparar previamente, contando con buen asesoramiento. Por ello, antes de llevar a cabo este tipo de donaciones, lo mejor es acudir a un asesoramiento especializado.