La pérdida de confianza es uno de los detonantes de la prolongada crisis económica que venimos padeciendo. Gozar de buena reputación, tener crédito, generar confianza, es esencial para cerrar cualquier negocio, más si cabe cuando se trata de la compra de una vivienda. La compraventa de una vivienda sobre plano, es decir, pendiente de construcción, siempre ha suscitado recelos en los consumidores ante el temor de posibles incumplimientos por parte del constructor. La declaración de concurso de un buen número de empresas constructoras ha confirmado esos malos augurios, y colocado a muchos compradores en una difícil tesitura.
Ante dicho contratiempo cabría plantearse la posibilidad de que el comprador instara de inmediato la resolución del contrato. Sin embargo, ¿es posible ejercitar la facultad resolutoria en tal caso?, ¿qué otras circunstancias cabe tener en cuenta?. El Tribunal Supremo ha venido a clarificar en dos recientes resoluciones este controvertido asunto.
Lo primero que habrá que valorar es si se ha producido o no incumplimiento. En la mayoría de los casos, el incumplimiento se asocia al retraso en la entrega de la vivienda por parte del constructor. No obstante, no siempre esa demora se identificará con ese incumplimiento grave, esencial y frustrante de la finalidad del contrato que la jurisprudencia exige para resolverlo ex artículo 1124 del Código Civil. En todo caso, para asegurar el buen fin de tal pretensión, deberá considerarse si tal incumplimiento se produjo antes o después de la declaración de concurso.
Bueno será saber que la interpretación que se haga del artículo 62 de la Ley Concursal es esencial para dilucidar esta controversia. Diversas resoluciones judiciales habían profundizado en esta cuestión concluyendo que la facultad resolutoria no quedaba condicionada por la declaración de concurso. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dado un importante vuelco a este tema limitando la capacidad de resolver a los supuestos en los que el contrato pendiente de cumplir por ambas partes hubiera sido incumplido con posterioridad a la declaración de concurso, vedando tal facultad cuando tal incumplimiento sea antecedente.
Muchos son los interrogantes que surgen a raíz de estos pronunciamientos. Abordar el problema cuanto antes contando con el debido asesoramiento será clave para encontrar una posible solución. No dude por tanto en consultarnos. Y, si se está planteando comprar una vivienda sobre plano piénselo dos veces. Más vale prevenir que curar.