El Tribunal Supremo niega al nudo propietario la deducción por reinversión aunque haya residido en la vivienda

La vida de las personas está sujeta a diversas vicisitudes y constantes cambios. Siendo cada vez más frecuente que muchos se vean en la necesidad de cambiar de domicilio. Y tengan que vender la vivienda que tenían para adquirir una nueva en otro emplazamiento. Es posible también que quien venda ostente únicamente la nuda propiedad de la vivienda. Surgiendo entonces la duda de si podrá tras la venta aplicar la deducción por reinversión en vivienda. El Tribunal Supremo ha negado recientemente a los nudo propietarios la deducción por reinversión en vivienda habitual.

Autor: Salvador Salcedo Benavente 

 

¿QUIÉNES ES EL NUDO PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA?

La propiedad, según establece el Código Civil, es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Por ello tiene la propiedad plena o pleno dominio de un inmueble quien ostenta tanto el uso como la propiedad. Quien tiene la propiedad, pero no el uso del inmueble se le conoce como nudo propietario. Y usufructuario al que tiene el derecho de uso y disfrute de bienes cuya propiedad corresponde a otros.

Con motivo de una herencia es relativamente frecuente que pueda recaer en los hijos la propiedad y en el cónyuge del difunto el uso. De manera que aquellos serán los nudo propietarios y éste el usufructuario del inmueble. También es posible que los padres donen en vida a los hijos la nuda propiedad de una vivienda, conservando ellos el uso. Y que una vez fallezcan los padres (usufructuarios), consoliden los hijos (nudo propietarios) el dominio pasando a ostentar la propiedad plena del piso.

¿QUÉ REQUISITOS SON NECESARIOS PARA APLICARSE LA DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL?

La Ley 35/2006 del IRPF permite que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente pueda quedar excluida de tributación. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. No obstante, es posible también que el importe reinvertido sea inferior al obtenido por la venta. Quedando en tal caso excluida de gravamen únicamente la parte proporcional de la ganancia efectivamente reinvertida.

Para que la deducción pueda aplicarse es preciso que la reinversión se efectué en principio en un plazo máximo de dos años. Que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda. Y que tanto el inmueble trasmitido como el adquirido tenga la consideración de vivienda habitual. Es decir, que sea la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que se produjo la compraventa.

nudo propietario

¿PUEDE EL NUDO PROPIETARIO APLICARSE LA DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN SI HA RESIDIDO EN LA VIVIENDA?

La cuestión que tratamos en este último apartado ha sido abordada recientemente por el Tribunal Supremo. Y ello con ocasión del recurso que fue interpuesto por una nudo propietaria contra la liquidación por IRPF dictada en su contra por la Agencia Tributaria. En la que se le negaba el derecho a aplicar la deducción por reinversión en vivienda habitual. Y ello pese a que la vivienda trasmitida de la nudo propietaria fue también su residencia permanente durante más de tres años.

Lo cierto es que la recurrente ha venido residiendo con sus padres en la vivienda desde siempre. Tras el fallecimiento de su madre pasó a ostentar la nuda propiedad del inmueble y su padre el usufructo. Y al momento de la trasmisión era propietaria en pleno dominio del inmueble al haber fallecido su padre. Sin embargo, la propiedad plena de la vivienda no la ostentó durante los tres años inmediatamente anteriores a la trasmisión del inmueble. Sino únicamente durante una parte de dicho periodo de tiempo.

El RD 439/2007 por el que se aprueba el reglamento del IRPF es el que delimita las condiciones para aplicar la exención por reinversión. Y en el mismo no se explicita que el contribuyente que pretenda reinvertir deba ostentar el pleno dominio del inmueble. Sino que únicamente se exige que constituya la residencia del vendedor durante los tres años anteriores a la venta. Debiendo además tener presente que el nudo propietario necesariamente debe autorizar la venta.

El Tribunal Supremo, no obstante, considera que la aplicación de la exención por reinversión exige que la contribuyente que habite la vivienda ostente la propiedad plena de la misma. Y ello durante los tres años inmediatamente anteriores a la venta del inmueble cuya ganancia pretende reinvertir. Por todo ello, confirma el criterio de la sentencia recurrida, y desestima el recurso planteado. Denegando en este caso la aplicación de la deducción por reinversión en vivienda habitual.

No obstante, dado que la aplicación de la deducción por reinversión en vivienda habitual tiene una particular problemática en cada caso, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.