La morosidad es probablemente el mayor problema con el que se encuentran quienes ceden una propiedad en alquiler. Por eso, es importante hacer una buena selección del inquilino. Pese a ello, siempre cabe la posibilidad de que el inquilino impague el alquiler. Y que el arrendador se vea en la necesidad de decidir si le requiere de pago, o le desahucia directamente. El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente si el inquilino puede enervar el desahucio, en el caso de no haber querido recoger, voluntariamente, el burofax que el arrendador le envió exigiéndole el pago del alquiler. (Publicado en Idealista)
¿PUEDE EVITAR EL INQUILINO EL DESALOJO UNA VEZ PRESENTADO EL DESAHUCIO?
El pago de la renta arrendaticia es la principal obligación que el inquilino debe atender, no estando obligado el arrendador a soportar de ordinario retrasos o impagos de los alquileres. Si estos se producen, lo habitual es que el arrendador hable con su inquilino para aclarar la situación, y exigirle el cumplimiento del contrato. Y pudiendo, si persiste la situación, requerirle de pago formalmente, o iniciar contra el inquilino un procedimiento de desahucio.
La ley, no obstante, otorga al inquilino moroso la facultad de evitar el desalojo abonando todas las rentas debidas. Ello, si una vez presentado en su contra el desahucio, paga al propietario todas sus deudas en el plazo que el Juzgado le indique, normalmente 10 días. Esto se conoce, técnicamente, como enervar el desahucio. Y conlleva la finalización del procedimiento judicial, sin que se produzca la resolución del contrato de alquiler y el desalojo del inquilino.
En todo caso, la posibilidad de enervar el desahucio solo podrá hacerse valer por el inquilino una sola vez. Y está vedada al arrendatario que ya enervó anteriormente un procedimiento de desahucio, salvo que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador. O también, al inquilino que habiendo habiendo recibido requerimiento de pago del propietario, formalmente y con carácter previo a la interposición del desahucio, no haya abonado todas las rentas pendientes en el plazo de 30 días.
¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR EL REQUERIMIENTO DE PAGO AL INQUILINO PARA PROCURAR EL DESALOJO?
Al propietario que sufre un impago del alquiler siempre le surgen dudas acerca de cómo afrontar dicha problemática. Ello, dado que una opción será interponer cuanto antes el procedimiento de desahucio. Y la otra, que dilatará un poco el inicio de la vía judicial, será requerir de pago al arrendatario formalmente, antes de acudir al Juzgado. En mi opinión, salvo que las circunstancias aconsejen lo contrario, lo preferible será requerir de pago al inquilino. Ello, para constatar si el impago es coyuntural y existe voluntad real de pago. Y para evitar que el inquilino enerve la acción de desahucio, si finalmente es necesario presentar el desahucio.
Los requisitos que debe cumplir el requerimiento de pago al inquilino a los efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio que interponga el arrendador, han sido objeto de un prolijo análisis jurisprudencial. En este sentido, reiterando una consolidada doctrina, el Tribunal Supremo ha establecido recientemente que la comunicación debe contener un requerimiento de pago, ser fehaciente (de modo que pueda acreditarse que llegó al arrendatario) y referirse a rentas impagadas o cantidades asimiladas.
Finalmente, conforme señala igualmente el Supremo, es importante tener presente que el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario sino, tan solo, a que le requiera de pago. De manera que no se exige al propietario que comunique al inquilino que el contrato será resuelto, y que no podrá enervar el desahucio, si no paga en el plazo preceptivo. Sino, únicamente, que cumpla con lo prescrito en el artículo 22 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
¿PUEDO DESALOJAR AL INQUILINO QUE NO RECOGIÓ EL REQUERIMIENTO DE PAGO QUE LE ENVIÉ POR BUROFAX?
La cuestión que es objeto de este apartado la ha resuelto recientemente resuelta el Tribunal Supremo, con ocasión del procedimiento de desahucio interpuesto contra un inquilino. En dicho procedimiento se planteó, en síntesis, si el inquilino podía o no enervar la acción de desahucio. Y también, si es posible dar valor de requerimiento fehaciente, al que no pudo entregarse personalmente en el domicilio del arrendatario. Ello, pese a que se le dejó aviso de tenerlo a su disposición en la oficina de correos, y no se recogió por voluntad del inquilino.
El arrendador, en el presente caso, requirió de pago al inquilino mediante burofax, que es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos. Ello, porque acredita el contenido de la comunicación enviada, la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.
Además, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase.
El requerimiento se entiende eficaz, a pesar de que el contribuyente recurriera a la conocida como "táctica del avestruz"
Pues bien, el Alto Tribunal considera que no puede avalarse una conducta obstativa y contraria a los postulados de la buena fe, para evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. No en vano, señala el Supremo, los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario. O a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada. Y, en este caso, no consta que el inquilino no recogiera la comunicación por alguna causa justificada, distinta de su propia voluntad e interés.
En definitiva, concluye el Tribunal Supremo, practicado el requerimiento de pago, su no recepción por causa imputable al arrendatario no impide que desencadene su eficacia. Ello, sin que sea exigible una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que quedase acreditado que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.
No obstante, estamos ante una problemática que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!