Muchos son los contribuyentes que, a la hora de vender su vivienda habitual, evitan tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Y ello, al aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual. En el caso de que se esté construyendo la vivienda habitual, Hacienda exige que la entrega se produzca en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda. Recientemente, el Tribunal Supremo ha aclarado qué ocurre si se incumple dicho plazo, por culpa del constructor, que no entrega la vivienda en plazo. (Publicado en Idealista y en El Confidencial)
PLAZO PARA REINVERTIR, CUANDO SE ADQUIERE UNA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN
El plazo para reinvertir, en el caso de que se adquiera una vivienda en construcción, es el de los dos años posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
Situación antes y después del 1-1-2013
En este punto, recordemos que, hasta el 31-12-2012, el artículo 54 del Reglamento de IRPF asimilaba al concepto de adquisición de vivienda habitual, la construcción y ampliación de la misma. Y exigía que, en el caso de la construcción, las obras terminaran en un plazo no superior a cuatro años desde la fecha de inicio de las obras. Pero esto era sólo para la deducción por inversión en vivienda. Y esto, tal y como declaró el TEAC en su resolución de 8-9-2016, que comentamos en este blog.
Por tanto, el criterio de la Administración es que el plazo de reinversión en estos casos es de dos años. Y ello, sin que dicho plazo pueda ampliarse a los cuatro años desde el inicio de las obras. Además, debe producirse la adquisición jurídica de la vivienda. Así, en su consulta V3253-19, la Dirección General de Tributos declara que “En los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida”.
Y si es el contribuyente el que autopromueve, la fecha de adquisición se entenderá producida con la finalización de las obras. Esta cuestión podrá acreditarse por cualquier medio de prueba válido en Derecho.
Estamos, en cualquier caso, ante una cuestión que será resuelta definitivamente por el Tribunal Supremo. No en vano, mediante Auto de 16-4-2018, dicho Tribunal acordó “determinar, para aquellos supuestos de reinversión de la ganancia patrimonial obtenida merced a la enajenación de vivienda habitual en obra futura, cuál es el plazo para reinvertir el importe obtenido por la transmisión de la vivienda habitual.” Dicho recurso, aún no ha sido resuelto.
¿QUÉ PASA SI EL CONSTRUCTOR SE RETRASA, Y ENTREGA LA VIVIENDA FUERA DE PLAZO?
Independientemente de lo anterior, el Supremo acaba de resolver que ocurre si el constructor se retrasa. Y entrega al contribuyente la vivienda fuera de plazo. A esta cuestión se ha referido en sentencia de 23-7-2020.
El caso planteado ante el Tribunal Supremo
En el caso planteado al Supremo (anterior al 1-1-2013), la normativa del IRPF sí contemplaba la asimilación de la adquisición de la vivienda habitual, a la construcción de la misma. Por tanto, la reinversión del importe obtenido en la venta de la anterior vivienda debía producirse en el plazo de dos años posteriores a dicha venta. Además, las obras debían concluir en el plazo de cuatro años siguientes a su inicio.
Por último, el artículo 55 del Reglamento del IRPF entonces vigente, se refería a la posibilidad de ampliar el plazo de entrega de la vivienda en otros cuatro años. Esto se permitía en caso de concurso del promotor, o de paralización de las obras por circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente. En este último supuesto, la ampliación de plazo debía solicitarse a la Administración.
Pues bien, el contribuyente, que no recibió la vivienda por las circunstancias excepcionales aludidas, no solicitó la ampliación de plazo. Y, por tanto, acabó incumpliendo los requisitos para acceder al beneficio fiscal de la exención por reinversión.
La respuesta del Supremo
La respuesta del Supremo es tajante. No admite ningún tipo de ampliación de plazo. Y ello, independientemente de las circunstancias concretas alegadas por el contribuyente. Así, afirma el Tribunal que “no puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de una vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la construcción de una nueva vivienda habitual en las condiciones del artículo 41 RIRPF, las obras no concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF, y se adquiera la propiedad de la nueva vivienda”.
En definitiva, el Tribunal es claro, y no admite excepciones al plazo de reinversión, no previstas en la normativa. Se trata de una sentencia a tener muy en cuenta, que supone un auténtico aviso a navegantes. El mensaje es claro. No habrá perdón para los que incumplan los requisitos de plazo de reinversión.