La normativa del IRPF contempla la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual. Ello ocurre, por ejemplo, cuando se transmite la vivienda por mayores de 65 años, y cuando se reinvierte el importe obtenido en la transmisión de dicha vivienda, en la compra de otra igualmente habitual. No obstante, la condición de vivienda habitual puede perderse. Y ello, por algo tan aparentemente nimio como alquilar habitaciones de la vivienda habitual.
NECESIDAD DE QUE LA VIVIENDA HABITUAL
Lo primero que ha de quedar claro es que, en los dos supuestos mencionados, es necesario que la vivienda transmitida por el contribuyente sea la habitual.
Es el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF el que regula el concepto de vivienda habitual a efectos de las exenciones comentadas. Y ésta será, según dicho precepto, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Sin embargo, existe la posibilidad de que la vivienda siga siendo la habitual, aunque no se haya cumplido totalmente el anterior plazo. Y es que continúa el artículo disponiendo que “se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
El problema viene cuando la vivienda pierde el carácter de habitual. O al menos, cuando no todas las dependencias de la misma se consideran vivienda habitual. Esto es lo que considera la Dirección General de Tributos (DGT) que ocurre, cuando un contribuyente alquila habitaciones de su vivienda habitual.
EL CASO PLANTEADO A LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS
Se ha planteado a Tributos qué ocurre en el caso en el que el contribuyente alquile habitaciones de su vivienda habitual, y posteriormente venda dicha vivienda. En el supuesto planteado al órgano de Hacienda, el contribuyente llevaba más de tres años habitando dicha vivienda. Por tanto, no existía duda alguna de que la misma era su vivienda habitual. Se trataba de un contribuyente de más de 65 años.
A priori, tenía derecho a la aplicación plena de la exención al vender su vivienda habitual. Sin embargo, el “problema” es que había alquilado habitaciones de dicho inmueble, para sacarse un dinero extra.
Y se plantea a Tributos si esto afecta de algún modo, a la exención de la ganancia patrimonial por la futura venta de la vivienda.
EN ESTOS CASOS, LA EXENCIÓN DE LA GANANCIA PATRIMONIAL NO PUEDE SER TOTAL
Considera la Dirección General de Tributos que todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente por cumplir los requisitos antes mencionados, la mantendrá. Y ello, siempre que continúe constituyendo su residencia habitual a título de propietario. Y se perderá tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos: residencia habitual y pleno dominio, respecto del mismo.
Sin embargo, cuando el contribuyente alquila parte de su vivienda por temporadas, no toda la vivienda tiene para él el carácter habitual. Hacienda solo considerará como vivienda habitual la parte del inmueble que utilice para su uso privado. Y no las habitaciones alquiladas.
Por ello, si posteriormente transmite la vivienda no podrá beneficiarse de la exención completa. La exención solo será aplicable sobre la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda con las habitaciones que no haya alquilado. Por tanto, solo podrá aplicar la exención sobre la parte de la vivienda usada para sus fines privados, incluidas las zonas comunes.
Respecto al resto de dependencias, la vivienda habrá perdido su carácter de habitual. Y por ello, sobre dichas habitaciones no podrá aplicarse la exención, salvo que hayan transcurrido más de tres años desde la fecha en que finalizó el último arrendamiento.
CRITERIO MUY DISCUTIBLE, QUE DEBE SER COMBATIDO EN LOS TRIBUNALES
Estamos ante un criterio muy discutible, que debe ser combatido por los contribuyentes. Y ello, para el caso de que se niega la exención de la ganancia patrimonial.
Hay que tener en cuenta que ni la Ley ni el Reglamento del IRPF consideran que la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda habitual, deba aplicarse “habitación por habitación”. Y ello, en función del uso que haga el contribuyente.
Se trata, además, de un criterio que se ceba con los contribuyentes con menos recursos, que son los que previsiblemente arrendarán habitaciones de su vivienda habitual.
En definitiva, Tributos distingue donde la Ley no lo hace, y añade requisitos para el acceso a la exención, que no están previstos en la normativa. Por ello, consideramos que es un criterio que debe cuestionarse, y no resistirá el examen de los Tribunales de Justicia.