Exención por reinversión en IRPF: ¿se aplica a un extranjero si vendió la vivienda que tenía en su país para comprar otra en España?

España es uno de los países de la Unión Europea con un menor número de nacimientos por mujer. Lo que está provocando un paulatino envejecimiento de la población. No obstante, el decrecimiento y envejecimiento de nuestro país se está viendo en parte equilibrado por el fenómeno de la inmigración. Dado que son muchos los extranjeros que vienen a España en busca de un futuro mejor. Algunas de estas personas disponen de una vivienda en su país de origen y pueden plantearse venderla, una vez se establecen en España, para comprar otra en nuestro país. Por ello, es frecuente que se planteen si pueden aplicar la exención por reinversión en el IRPF si venden la vivienda que tenían en su país para comprar otra en España.

Autor : Salvador Salcedo Benavente

¿QUIENES PUEDEN APLICAR EN EL IRPF LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL?

La venta de la vivienda habitual está sujeta al pago del IRPF para todos aquellos que tengan la condición de residentes fiscales en España. Con independencia de que dicha vivienda se encuentre o no en territorio español. Dado que el precio recibido constituye una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. No obstante, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta. Si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.

La reinversión del importe obtenido en la venta deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente. Y materializarse en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Del mismo modo, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual, cuando constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

¿QUÉ REQUISITOS DEBEN CUMPLIRSE PARA QUE UN INMUEBLE TENGA LA CONSIDERACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL A EFECTOS FISCALES?

La normativa tributaria vigente dispone que la edificación en la que resida el contribuyente durante un plazo continuado de tres años, será considerada su vivienda habitual. No obstante, la vivienda mantendrá el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido tres años, se produzca alguna circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio. Esto es, la celebración de matrimonio, la separación o divorcio, el traslado laboral u otras circunstancias análogas justificadas.

La vivienda tendrá la consideración de residencia habitual del contribuyente si este la habita de manera efectiva y con carácter permanente. Y ello, durante un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. Computándose el plazo mínimo de residencia de tres años desde esta última fecha. Siendo exigible para la aplicación de la exención por reinversión que el contribuyente que habite la vivienda tenga la propiedad plena de dicho inmueble.

¿PUEDO APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN EL IRPF SI VENDO MI VIVIENDA EN EL EXTRANJERO PARA COMPRARME UNA CASA EN ESPAÑA?

La cuestión que abordamos ha sido objeto de análisis recientemente por la Dirección General de Tributos con ocasión de la consulta vinculante que le fue planteada. Y en la que solicitaba se le clarificase si podía aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Teniendo en cuenta que residió fuera de España hasta mediados del año 2022, momento en que se trasladó con su familia a España. Habiendo adquirido en nuestro país, un año después de su llegada a España, la que actualmente es su vivienda habitual. Y vendido la vivienda en su país de origen en 2024.

Tributos recuerda que la exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006. Y en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007. Estableciendo este último precepto que podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual. Cuando el importe total obtenido por el contribuyente se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones legalmente establecidas.

Para poder acogerse a la exención, señala Tributos, tanto el inmueble que se trasmite como la que se adquiere deberán tener la consideración de vivienda habitual. Además, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en el momento en que se realice la venta. O hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Según lo previsto en el artículo 41bis.3 del Real Decreto 439/2007.

El consultante, señala Tributos, manifiesta tener la consideración de residente fiscal en territorio español desde 2023 y, por lo tanto, tener tal consideración en 2024, periodo impositivo en el que se lleva a cabo la venta de la vivienda donde residía en el extranjero. Teniendo en cuenta que dicha transmisión se produjo dentro del plazo de los dos años posteriores al momento en que dejó de residir allí, este inmueble será considerado como vivienda habitual. A los efectos de aplicar la exención por reinversión, siempre que se cumplan los restantes requisitos.

Finalmente, concluye Tributos, dado que la adquisición de la nueva vivienda habitual se produjo dentro de los dos años anteriores a la transmisión, el consultante podrá aplicar la exención por reinversión. Si bien teniendo en cuenta que no es preciso que los fondos obtenidos por la venta de vivienda habitual donde residía en el extranjero sean los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva casa adquirida en España. De modo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa venta.

En todo caso, dado que cada asunto presenta sus particularidades, siempre será aconsejable que un especialista lo valore. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.