Un conocido portal inmobiliario realizó hace un tiempo un estudio que concluía que en España cambiamos de domicilio una media de cuatro veces a lo largo de nuestra vida. Aunque dicha cifra es muy inferior a la de otros países de nuestro entorno. Dado que por lo general los españoles estamos bastante arraigados a nuestra familia, tierra y costumbres. Mudarse en nuestro país implica además, en muchos casos, vender o comprar una propiedad. Y tener que pagar por dichas operaciones no pocos impuestos. Por ello conviene saber si puedo aplicar la exención por reinversión en IRPF si destino la ganancia de la venta de mi piso a rehabilitar otro heredado.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL?
La Ley 35/2006 del IRPF permite excluir de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. No obstante, es posible también que el importe reinvertido sea inferior al obtenido por la venta. Quedando en tal no sujeta a tributación únicamente la parte proporcional de la ganancia efectivamente reinvertida.
Son diversos los requisitos necesarios para aplicar dicha exención, siendo imprescindible que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda. Además, tanto el inmueble trasmitido como el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual. Es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Estando obligado el contribuyente a ocupar la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que se produjo la compraventa.
¿ES POSIBLE EQUIPARAR LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA CON LA REHABILITACIÓN PARA APLICAR LA EXENCIÓN?
El Reglamento del IRPF, que se recoge en el Real Decreto 437/2007, establece que a los efectos de aplicar la exención por reinversión, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación. No obstante, para ello será necesario que las obras que en la vivienda se realicen cumplan ciertos requisitos. De este modo, será aplicable la exención si se trata de una actuación subvencionada en materia de rehabilitación de viviendas. Y ello, en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril.
Cuando las obras tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas también podrá aplicarse la exención. Siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición. Si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación. O, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. Descontándose del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
¿PUEDO APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN IRPF SI DESTINO LA GANANCIA DEL PISO QUE HE VENDIDO A REHABILITAR OTRA HEREDADA?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de análisis en una reciente resolución de la Dirección General de Tributos. Y ello con motivo de la consulta vinculante formulada por un contribuyente. En la que planteaba un supuesto muy similar al que tratamos en el presente apartado, cuyo criterio es aplicable a contrario sensu. No en vano, el consultante vendió su anterior vivienda y el importe de la venta lo destinó a rehabilitar otra vivienda que se le iba a donar próximamente.
Tributos recuerda que la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley 35/2006, y en el artículo 41 del Real Decreto 439/2007. Del mismo modo, reitera que a los efectos de aplicar la citada exención es posible asimilar a la adquisición de vivienda su rehabilitación. Siempre que las obras que se realicen en la vivienda cumplan cualquiera de los requisitos establecidos en el reglamento del IRPF.
Lo cierto es que el consultante ha transmitido su anterior vivienda habitual y reinvertido el importe obtenido en la venta en la reforma de una vivienda cuya propiedad corresponde a uno de sus familiares. Y que tiene previsto adquirir el consultante próximamente mediante donación. Con la finalidad de que constituya su vivienda habitual, aunque dicha adquisición no se ha producido al tiempo en que se lleva a cabo la rehabilitación.
Tributos resalta que la aplicación de los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente está ligada a la titularidad del pleno dominio del inmueble. En consecuencia, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión en vivienda, el contribuyente debe ostentar la titularidad del pleno dominio. O al menos una parte del mismo, tanto en la vivienda transmitida como en la vivienda adquirida.
Por tanto, concluye Tributos, para que las obras de reforma realizadas tengan la consideración de rehabilitación, deben de cumplir con alguno de los requisitos del artículo 41 del RD 439/2007. Además, es necesario que se lleven a cabo en una vivienda de la que el contribuyente sea titular en pleno dominio, y vaya a constituir su vivienda habitual. Pues de lo contrario, las cantidades satisfechas para la realización de las obras no se considerarán importe reinvertido. Y ello, a los efectos de la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.
Motivo por el no duden en consultarnos si les surgen dudas en relación a esta cuestión.