Si he dejado de vivir en mi vivienda habitual, y la vendo ¿pierdo el derecho a la exención por reinversión del IRPF?

La exención por reinversión en vivienda habitual del IRPF está de moda. No en vano, el número de consultas que se plantean a la Dirección General de Tributos por este tema aumenta cada año. Una de las cuestiones más recurrentes es la relativa a qué ocurre si, cuando se vende la vivienda, ésta ya había dejado de ser la habitual del contribuyente. ¿Es posible en estos casos aplicar la exención? ¿Hay algún plazo a partir del cual, una vivienda que no se usa, deja de ser considerada la habitual del contribuyente?(Publicado en Idealista)

UN SUPUESTO MUY HABITUAL

Ciertamente, son muchos los motivos por los que una vivienda puede dejar de ser la habitual del contribuyente. Cambio de trabajo, matrimonio, necesidades de un mayor espacio por aumento de la familia, etc.

Sin embargo, el problema viene cuando se vende dicha vivienda, que fue la habitual durante muchos años. Pero que ahora ya no lo es. Al despacho nos llegan muchas consultas de contribuyentes que, por ejemplo, adquirieron su vivienda habitual en el año 2010, y que dejaron de vivir en ella en el año 2017. Y es recurrente la pregunta de si, caso de transmitirse la vivienda en el año 2020, podría estar exenta la ganancia patrimonial. Y ello, con el compromiso de reinversión en otra vivienda habitual en el plazo de dos años.

En estos casos lo problemático no es el cumplimiento del plazo de reinversión (2 años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda). Sino el hecho de que el inmueble transmitido (y el que se va a adquirir) tengan el carácter de vivienda habitual del contribuyente. Porque la condición de habitual tiene que recaer en ambas viviendas.

Lo primero será, por tanto, averiguar en qué casos la vivienda del contribuyente, tiene la condición de habitual a efectos de la exención por reinversión.

REQUISITOS PARA QUE UNA VIVIENDA SEA LA HABITUAL DEL CONTRIBUYENTE

Es el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF el que regula el concepto de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión. Y ésta será, según dicho precepto, la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.

No obstante, es posible que la vivienda siga siendo la habitual, a pesar de no haber constituido la residencia del contribuyente durante el referido plazo. Y es que “se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.

Por último, añade el apartado 2 del artículo 41 bis que, “Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”. Y ello, salvo que concurriera alguna de las circunstancias antes mencionadas, que impidan la ocupación de la vivienda.

Mayores problemas plantea, sin embargo, el hecho de que dicha vivienda deje de ser la habitual. Es decir, que el contribuyente se traslade a otro inmueble, en el que comienza a residir de manera permanente. ¿Qué ocurre en estos casos con la anterior vivienda? ¿Seguiría siendo la habitual a efectos de la exención por reinversión del IRPF?

CUANDO LA VIVIENDA TRANSMITIDA, YA NO ES LA HABITUAL

A esta cuestión se refiere el apartado 3 del artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, al que venimos refiriéndonos. Según dicho precepto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.

exención por reinversión enPor tanto, el Reglamento marca un plazo, claro, de dos años desde que la vivienda deja de ser la habitual, hasta que se transmite. E interpretando literalmente el citado precepto, la consecuencia es igualmente clara. La transmisión de una vivienda no podrá beneficiarse de la exención por reinversión, cuando hayan pasado más de dos años desde que dejó de ser la habitual del contribuyente.

Como puede verse, el precepto en cuestión no admite excepciones al referido plazo. Y ello ha llevado a la Dirección General de Tributos a considerar que dicho plazo es improrrogable. Y de obligado cumplimiento.

TRIBUTOS NIEGA LA EXENCIÓN SI LA VIVIENDA DEJÓ DE SER LA HABITUAL HACE MÁS DE DOS AÑOS

En efecto, una reciente consulta de la Dirección General de Tributos ha dado respuesta a esta cuestión. Y ello, acudiendo a una interpretación literal del artículo 41 bis, apartado 3, del Reglamento del IRPF.

Así, afirma Tributos que “si en el momento de la efectiva transmisión de la vivienda, ésta hubiera perdido la consideración de vivienda habitual para el consultante al haber transcurrido más de dos años, no se cumplirá el requisito previsto en el artículo 41bis.3 del RIRPF. Y, en consecuencia, independientemente de las circunstancias que hubieran motivado el aplazamiento de la enajenación, no será de aplicación la exención por reinversión”.

Hacienda, por tanto, no tendrá en cuenta posibles circunstancias extraordinarias, que hayan obligado al contribuyente a abandonar la que fue su vivienda habitual. Sea cual fuera el motivo, le exigirá haber transmitido dicha vivienda en el plazo de dos años desde que dejó de residir en ella. Y ello, para poder aplicar la exención por reinversión del IRPF.

En definitiva,  no se aplican a este supuesto, las causas que permiten que una vivienda sea la habitual, a pesar de no haber vivido en ella al menos tres años (matrimonio, separación, traslado laboral...). Nada de ello eximirá al contribuyente, si abandona su vivienda habitual, y no la transmite en el plazo de dos años.

Y esto es algo que los contribuyentes deben tener muy en cuenta si quieren evitar problemas con la Administración Tributaria.