Las personas que viven solas y fallecen sin descendientes en nuestro país son cada vez más. Es relativamente frecuente, salvo que el difunto fallezca antes que sus padres, que sus bienes los hereden sus hermanos, sobrinos u otros parientes o amigos. No en vano, quien carece de cónyuge, ascendientes o descendientes, también llamados herederos forzosos, puede dejar sus bienes a quien le plazca tras su muerte. La posterior venta por los herederos de dichos bienes, en tales casos, estará sujeta a ciertas limitaciones en cuanto a la fe pública registral, que es importante conocer. (Publicado en Idealista)
LA FE PÚBLICA REGISTRAL, GARANTÍA PARA EL QUE VA A COMPRAR UN INMUEBLE
La seguridad del tráfico inmobiliario es esencial para garantizar que la transmisión de inmuebles, a título oneroso y mediante un negocio válido, no se verá alterada por circunstancias que el adquirente no pudo conocer.
El principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria preserva los derechos del comprador de buena fe, manteniéndole en su adquisición una vez que haya inscrito su título. Y ello, aunque después el vendedor resultara no ser el dueño del inmueble que transmitió, por causas que en el registro de la propiedad no constaran.
CUANDO LA FE PÚBLICA REGISTRAL QUEDA SUSPENDIDA...
No obstante, la eficacia del principio de fe pública registral tiene también sus excepciones, como la que contempla el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Dicho precepto establece la suspensión temporal de sus efectos.
De este modo, el adquirente que compre un inmueble a quien lo heredó de su hermano, tío u otro pariente o amigo, no gozará de la protección dispensada por la fe pública registral, durante los dos años siguientes al fallecimiento del pariente o amigo del vendedor.
Es decir, el comprador no mantendrá la posición inatacable en cuanto a la titularidad de su adquisición hasta que no transcurran dos años desde dicho óbito.
El fundamento de tal excepción reside en la necesidad de salvaguardar los intereses del heredero real frente al heredero aparente, que aún actuando de buena fe, podría encontrarse con otros sucesores que le preceden.
No en vano, el periodo de suspensión de dos años del principio de fe pública registral, tiene por objeto descartar la existencia de otros herederos con mejor derecho, como consecuencia de un testamento manuscrito, un hijo extramatrimonial desconocido, la vuelta de un ausente, etc..., antes de que la venta de los bienes heredados despliegue todos sus efectos para el comprador.
UN CASO REAL, QUE ES MUY HABITUAL
Recientemente, con ocasión de la compra de su primera vivienda, un buen amigo del despacho nos planteaba esta problemática. Tras meses de incesante búsqueda, él y su futura esposa habían localizado un piso para establecer su domicilio conyugal, que tenían intención de comprar.
Obtenido el visto bueno de la financiera, iniciaron los trámites para ultimar la firma de las escrituras en notaría, momento en el que se puso de manifiesto un detalle, hasta ese momento inadvertido, que malogró finalmente la operación. Lo cierto es que los vendedores, sobrinos del propietario del inmueble fallecido hacía poco, debían llevar a cabo la partición hereditaria antes de formalizar la compraventa.
Esta circunstancia obligó al notario a advertir a los compradores de los riesgos de tal adquisición, al encontrarse en suspenso los efectos del principio de fe pública registral. Y esto hizo cambiar de parecer al banco que denegó la hipoteca.
EL PELIGRO DE QUE LA COMPRAVENTA SE VAYA AL TRASTE
La posibilidad de que aparezca una persona con mejor derecho en la herencia que pueda reclamarlo existe, si quien heredó y pretende vender no es heredero forzoso del propietario difunto. Es decir, hijo, padre o esposo de éste, lo que supone un riesgo para el comprador que no tendrá plenamente garantizada su adquisición durante los dos años siguientes a dicho fallecimiento.
La consecuencia de esa limitación legal, que mantiene en suspenso temporalmente el principio de fe pública registral en tales casos, es la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas ante el temor a perder la garantía hipotecaria.
Por todo ello, si va a comprar un piso que el vendedor ha heredado recientemente, es conveniente que se asesore debidamente para cerciorarse si el límite temporal del artículo 28 de la Ley Hipotecaria que hemos comentado resulta o no aplicable.
En todo caso, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.