El precio de la vivienda en España durante el presente ejercicio va a continuar subiendo, según vaticinan algunos expertos. Y ello debido a la escasa oferta de viviendas en venta y la bajada de los tipos de interés, entre otros motivos. Lo cierto es que la compraventa de un inmueble suele concertarse con la firma de un contrato privado y la entrega de dinero en concepto de arras. Aunque existen otras posibles fórmulas como el contrato de opción de compra. Por ello es conveniente saber qué fiscalidad debo asumir si adquiero o trasmito mi vivienda con un contrato de opción de compra.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ ES UN CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA?
El negocio jurídico por el que el propietario de un bien otorga a un tercero la facultad de adquirirlo, por un precio concreto y en un plazo determinado, se conoce como opción de compra. Se trata de un contrato atípico que carece de regulación expresa en nuestra normativa. Y que, por tanto, quedará sujeto a los términos y condiciones que establezcan las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 1255 del Código Civil.
La opción de compra confiere al potencial comprador una facultad exclusiva y excluyente sobre un bien concreto. De manera que el concedente quedará vinculado por el derecho otorgado y deberá respetarlo durante el tiempo convenido. Y, sin embargo, el optante podrá o no ejercer el derecho de opción de compra que se le ha concedido. Aunque normalmente deberá entregar al concedente una cantidad (prima) por el derecho de opción de compra. Importe que se descontará del precio si ejercita la opción de compra en plazo, o perderá en caso contrario.
¿CÓMO DEBERÁ TRIBUTAR EL POTENCIAL ADQUIRENTE?
La concesión de un derecho de opción de compra otorgará al potencial adquirente de un tiempo razonable para encontrar la oportuna financiación. Periodo que puede ser muy necesario si la coyuntura no es especialmente propicia para poder acceder a una hipoteca. Además, si el mercado inmobiliario es alcista, le permitirá fijar de antemano el precio de la futura compraventa y evitar que se vea incrementado. Por el contrario, ante una bajada de precios, podrá renunciar a ejercer la opción de compra si considera excesivo el precio que pactó.
En principio, la operación quedará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que deberá abonar el optante en dos fases. Por la concesión del derecho de opción deberá tomarse como base para el cálculo del impuesto el importe pagado en concepto de prima, o el 5% del precio de venta si la prima satisfecha fuese inferior. De ejercitarse finalmente el derecho de opción de compra, el adquirente volverá a pagar el ITP sobre la totalidad del precio. Lo que supondrá una desventaja evidente. Si el inmueble que se pretende adquirir es de nueva construcción, la concesión del derecho de opción y la compraventa quedaran sujetas al IVA.
¿QUÉ FISCALIDAD DEBERÁ ASUMIR EL VENDEDOR-CONCEDENTE?
El reconocimiento de un derecho de opción de compra a un tercero conlleva para el propietario mantener la oferta de venta durante el plazo acordado. Circunstancia que puede comportar un importante hándicap para el concedente, dado que le obligará a descartar otros posibles compradores con mejores ofertas. Y ello, sin tener asegurada la transmisión del inmueble a favor de la optante que finalmente podría descartar la adquisición.
Además, el otorgamiento de un derecho de opción de compra conllevará para el concedente la obligación de tributar en el IRPF por el importe que perciba en concepto de prima. En principio, dicha cantidad debía tributar como ganancia de patrimonio a integrar en la base imponible general. Y, por tanto, sujeta a los tipos progresivos de su escala de gravamen. No obstante, dicho criterio ha sido superado al establecer el Tribunal Supremo en recientes sentencias que la ganancia debe integrarse en la base imponible del ahorro. Lo que supone una notable ventaja por quedar sujeta a unos tipos fijos.
Si finalmente se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble generará para el concedente una nueva ganancia patrimonial. Y, en caso de haberse pactado que la prima por la concesión del derecho de opción se descuente del precio, tal concepto constituirá menor valor de transmisión para el cálculo de la ganancia. Debiendo además el transmitente, una vez perfeccionada la compraventa, abonar la plusvalía municipal si con ocasión de la venta se produce un incremento del valor de los terrenos.
En todo caso, dado que cada operación presenta sus particularidades, siempre será aconsejable que un especialista la analice. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.