Fuga de agua en un piso alquilado: ¿Quién responde frente al vecino perjudicado?

El agua es con frecuencia la causante de la mayor parte de los siniestros que suelen producirse en un inmueble. Ya sea por una fuga de agua, a consecuencia de un escape o rotura de las tuberías, o por un descuido. Es posible que los daños afecten únicamente a la vivienda siniestrada o generen también perjuicios a terceros. En todo caso, si la vivienda donde el siniestro tiene su origen está arrendada pueden surgir dudas acerca del posible responsable. El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente si frente al vecino perjudicado responde el casero o su inquilino. (Publicado en Idealista)

ESTADO DEL PISO ALQUILADO Y SU CONSERVACIÓN

Para poder alquilar un inmueble y destinarlo a vivienda es necesario que disponga de cédula de habitabilidad. Con ello, se acredita que reúne las condiciones mínimas para ser habitado. Durante el arriendo el propietario realizará a su cargo todas las reparaciones que resulten necesarias, al objeto de que el inmueble pueda servir al uso al que ha sido destinado. Ello, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. En ese caso, será éste el que deberá reparar los desperfectos que ocasione.

No en vano, por el contrato de arrendamiento el inquilino se obliga a usar el piso como un diligente padre de familia. Y a destinarlo al uso pactado. De lo contrario podrá el arrendador resolver el arriendo. También deberá el arrendatario soportar las reparaciones que no puedan demorarse y deba acometer la propiedad. Así como devolver el inmueble en el mismo estado en que se le entregó, una vez expire el alquiler.

fuga de agua

DE LOS DAÑOS OCASIONADOS EN UNA VIVIENDA ALQUILADA

El inquilino es en principio responsable del deterioro y daños que pueda sufrir la vivienda arrendada. Ello, cuando se produzcan por culpa suya o de los familiares con los que conviva. Se trata de un presunción que admite prueba en contrario y viene recogida en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. La presunción se destruirá cuando el arrendatario pueda demostrar que los desperfectos en el inmueble no son imputables a él, ni a su familia.

De los daños que pueda ocasionar un tercero en la vivienda arrendada, deberá el inquilino informar al dueño lo antes posible. También el arrendatario deberá poner en conocimiento del propietario, todas las reparaciones que sea necesario realizar en la vivienda. De no hacerlo, el inquilino será responsable de los daños y perjuicios que, por su negligencia, se pudieran generar al propietario.

El propietario de la vivienda, por su parte, responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del inmueble. Ello, siempre y cuando sobrevinieren por no haber llevado a cabo en el piso las reparaciones necesarias a su cargo. Así lo prevé el artículo 1907 del Código Civil. El propietario quedará exento de responsabilidad, únicamente, si consigue probar que la ruina se produjo por otros motivos. Es decir, por defectos de construcción imputables a terceros. O también por la intervención de un factor externo ajeno a su control, la existencia de fuerza mayor, etc.

¿QUIÉN RESPONDE DE LOS DAÑOS POR AGUA OCASIONADOS AL VECINO, SI LA FUGA SE PRODUJO EN UN PISO ALQUILADO?

La cuestión que aquí se plantea ha sido objeto de reciente análisis por el Tribunal Supremo. Ello, tras la presentación de una demanda por la aseguradora del vecino perjudicado, contra el propietario e inquilino de la vivienda donde se originó la fuga de agua. Para ello, se ejercitó la acción subrogatoria del artículo 43 de la Ley 50/1980. En concreto, se reclamaron los daños sufridos a causa de las filtraciones por la rotura del tubo flexible del lavamanos de la vivienda.

El propietario del inmueble se opuso, al no haber recibido, antes de la demanda, comunicación por la caída del agua. Ni por parte de su inquilino, ni del perjudicado o su aseguradora.  Y rechazó cualquier responsabilidad, dado que su inquilino no le informó de la necesidad de reparar el tubo averiado. Ni tampoco se acreditó que la fuga de agua se produjo debido al mal estado de las instalaciones de la vivienda. El inquilino, por su parte, imputó la responsabilidad a su casero, al estar obligado al mantenimiento de las tuberías de la vivienda.

El Tribunal Supremo considera que en este caso no puede imputarse la responsabilidad al propietario. Ello, teniendo en cuenta que su inquilino no le advirtió de la existencia de deficiencias en el inmueble arrendado. Además, se descarta la aplicación del artículo 1907 del Código Civil al supuesto que nos ocupa. El motivo es que dicho precepto no está previsto para los daños por filtraciones a causa de una inundación. Según la Sala, estos daños por agua deberían reconducirse, en su caso, según lo previsto en el artículo 1902.

La Sala, en consecuencia, entiende que el responsable es el inquilino. Y ello, de conformidad con lo previsto en el artículo 1910 del Código Civil. Este artículo imputa la responsabilidad al que habite la vivienda, o parte de ella. Y se consideró como hecho probado que el propietario no habitaba el inmueble por estar arrendado a una empresa. Así pues, el cabeza de familia y responsable de los daños es el titular del negocio.