Cuando se transmite un inmueble, los contribuyentes deben tributar por la ganancia patrimonial obtenida en el IRPF. Ésta se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del inmueble. Para reducir la ganancia patrimonial, algunos contribuyentes optan por hinchar el valor de adquisición del inmueble. Ello puede lograrse declarando un valor de la obra nueva, o de reforma del inmueble, superior al real. O también incrementando el valor de los bienes adquiridos en una herencia ya prescrita. Sin embargo, tenga cuidado, Hacienda está comprobando estas operaciones, y este tipo de operaciones pueden salirle muy caras. (Publicado en Idealista)
LA TENTACIÓN DE DECLARAR UN VALOR DE OBRA NUEVA SUPERIOR AL REAL
La declaración de obra nueva puede ser utilizada por algunos contribuyentes para reducir la futura ganancia patrimonial por la transmisión del inmueble. Hay que tener en cuenta que la Ley del IRPF, considera que valor de adquisición, en las transmisiones onerosas, es la suma del importe por el que se adquirió el inmueble, y de las inversiones o mejoras efectuadas en el mismo.
Por ello, la obra nueva realizada sobre el terreno puede utilizarse para incrementar el valor de adquisición, y reducir la futura ganancia patrimonial que pueda obtenerse en la transmisión.
La tentación está servida. La declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos impositivos que rondan entre el 0,5% y el 1,5% (según Comunidad Autónoma) sobre el valor real del coste de la obra nueva. Por tanto, elevar el coste de la obra nueva no es fiscalmente caro. Y a cambio puede obtenerse una reducción del IRPF a pagar por la ganancia patrimonial de una futura transmisión. No hay que olvidar que estas ganancias tributan a un tipo que oscila entre el 19% y el 23%.
LA APORTACIÓN DE FACTURAS POR OBRAS Y REFORMAS, NO REALIZADAS EN EL INMUEBLE
En ocasiones no se ha construido una edificación, y por tanto no hay declaración de obra nueva. Pero sí se han realizado obras de mejora sobre la construcción ya existente, consistentes en reforma, rehabilitación, etc… En este caso, puede existir la tentación de aportar facturas por trabajos no realizados, al objeto de reducir la ganancia.
Pero cuidado, porque como veremos, Hacienda puede comprobar la realidad de estas facturas, y de las obras efectivamente realizadas.
LA POSIBILIDAD DE HINCHAR EL VALOR DE LOS INMUEBLES DE UNA HERENCIA PRESCRITA
Otra forma de reducir el valor de la futura ganancia patrimonial por la transmisión del inmueble es la de declarar el Impuesto de Sucesiones una vez han transcurrido más de cuatro años desde que finalizó el plazo para hacerlo. Y ello, aprovechando que Hacienda ya no puede en estos casos, comprobar el valor por el que se declaran dichos bienes. De este modo, el impuesto a pagar por la adquisición hereditaria será cero, sea cual sea el valor que asignemos a los inmuebles. Y sin embargo a efectos de IRPF estaremos reduciendo el importe de la futura ganancia patrimonial.
Comentamos esta posibilidad, y los problemas que plantea, en este post de nuestro blog.
LOS VALORES DECLARADOS POR LA OBRA NUEVA O REFORMA, O EN UNA HERENCIA PRESCRITA, ¿VINCULAN A HACIENDA?
La respuesta es no. Hacienda no queda vinculada por dichos valores. Puede comprobar, y de hecho lo está haciendo.
En relación a la obra nueva, hay que tener en cuenta que en el AJD el contribuyente ha de declarar el valor real de la obra nueva. Sin embargo, en el IRPF el valor a declarar es el coste de la obra nueva. Es decir, el coste de la edificación levantada. Estamos por tanto ante conceptos diferentes. Por ello, Hacienda siempre le pedirá al contribuyente que acredite cuál fue el coste de dicha edificación, sin perjuicio del valor que incluyera en la declaración de AJD.
Algo similar pasa con el valor de las reformas o actuaciones realizadas en la construcción existente. Hacienda puede comprobar que las obras facturadas, y su coste, se corresponden con la realidad.
En cuanto al valor de los bienes declarados en una herencia prescrita, algunos Tribunales Superiores de Justicia ya han declarado que Hacienda, al comprobar el IRPF, no puede quedar vinculada por los valores incluidos en el Impuesto de Sucesiones. Y ello, teniendo en cuenta, que estamos ante impuestos diferentes, y que estos valores nunca pudieron ser comprobados, al haber sido declarados una vez ya se había ganado la prescripción.
Por tanto, la comprobación de los valores declarados en ambos supuestos es posible. Pero ¿quién tiene la carga de la prueba en estos casos? ¿Qué medios de prueba pueden utilizarse? Y sobre todo, ¿qué pasa si no se consigue acreditar el coste de la obra nueva, o reforma, o el valor de los bienes de la herencia prescrita?
¿QUIÉN TIENE LA CARGA DE LA PRUEBA EN ESTOS CASOS?
Según el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria, cada parte debe probar los hechos que le benefician. La Administración deberá probar la existencia del hecho imponible. Y los contribuyentes la no sujeción a un impuesto, así como la aplicación de cualquier beneficio fiscal (exenciones, deducciones, reducciones, bonificaciones…).
Dicha regla se traduce, en lo que a las ganancias patrimoniales se refiere, en que corresponderá al contribuyente acreditar el valor de adquisición del inmueble (y de sus inversiones y mejoras), y a la Administración el valor de transmisión. Así lo ha declarado el TEAC recientemente.
El valor de los bienes adquiridos por herencia puede acreditarse aportando las escrituras de herencia o donación. Aunque ya hemos visto que, si Hacienda no está de acuerdo con los mismos, puede realizar una comprobación.
Pero, ¿cómo acreditar el valor de la obra nueva o reforma realizada?
¿CÓMO PROBAR EL VALOR DE LA OBRA NUEVA, O DE LA REFORMAS REALIZADAS EN LA CONSTRUCCIÓN YA EXISTENTE?
El valor de la obra nueva, y de las posibles reformas debe ser acreditado por el contribuyente. En cuanto a la obra nueva, los Tribunales vienen manifestando que no basta con el valor declarado en la obra nueva, ni con un informe pericial, ni tampoco, aportando el valor catastral de la construcción.
Y es que, en el IRPF, el valor de las mejoras o inversiones es el de su coste. Es decir, el contribuyente debe probar cuánto le costó dicha obra nueva. Y no el valor real de la misma.
Cuando de una reforma o rehabilitación se trata, la sola aportación de las facturas puede resultar insuficiente. Algunos Tribunales Superiores de Justicia, como el de la Comunidad Valenciana, vienen exigiendo una prueba adicional. Ésta puede ser la declaración modelo 347 en el que la empresa constructora haya declarado la factura (si ésta es superior a 3.000 euros), la testifical del constructor, la existencia de un proyecto, licencia de obras, etc…
ANTE LA FALTA DE PRUEBA, ¿PUEDE HACIENDA CONSIDERAR UN VALOR DE CERO EUROS?
En este punto, hay que diferenciar entre si la adquisición se realizó a título oneroso o gratuito.
En el caso de la obra nueva o reforma realizada a título oneroso, es decir, pagando al constructor, Hacienda sí puede considerar que su valor fue de cero euros ante la falta de prueba del contribuyente. Y ello, teniendo en cuenta que no tiene justificación que el contribuyente no pueda aportar prueba alguna del valor de la obra nueva o reforma realizada. Así lo ha declarado, además, algún Tribunal Superior de Justicia.
De este modo, Hacienda podría excluir del cómputo de la ganancia patrimonial el valor de la obra nueva o de las reformas realizadas. De este modo, como valor de adquisición sólo figuraría el valor por el que se adquirió el terreno, o el del suelo y la construcción, en el estado en que ésta se adquirió.
Por el contrario, en el caso de adquisiciones a título gratuito (los bienes declarados en herencia prescrita a que nos hemos referido), el valor de adquisición nunca podrá ser de cero euros.
Y ello porque el valor que hay que tener en cuenta a efectos de IRPF en estos casos, es el valor real del inmueble a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por tanto, ante la falta de prueba de dicho valor, Hacienda está obligada a determinarlo.
En este artículo explicamos, más ampliamente, en qué supuestos puede Hacienda considerar un valor de adquisición de cero euros.