La modificación recientemente aprobada en materia de arrendamientos de vivienda no ha dejado a nadie indiferente. La reforma, que ha sido tramitada con carácter de urgencia y sin el debido consenso, introduce importantes cambios en el mercado de viviendas en alquiler que están generando críticas. Muchos han tachado el texto aprobado de excesivamente proteccionista con los inquilinos y disuasorio para los propietarios. Uno de los aspectos más controvertidos es el relativo a los límites a las garantías adicionales a la fianza. (Publicado en Idealista)
La prestación de fianza en metálico, como garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del alquiler, es obligatoria a la celebración del contrato arrendaticio. De este modo, el inquilino debe entregar a la propiedad una mensualidad de renta en concepto de fianza, tratándose de un arrendamiento de vivienda, y dos mensualidades para alquileres para uso distinto de vivienda. Las partes, a su vez, pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza, aunque con los límites cuantitativos impuestos por la reciente reforma.
¿QUÉ LÍMITES A LAS GARANTÍAS ADICIONALES A LA FIANZA IMPONE LA REFORMA?
La cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que puede exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, es de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración. Por ello, el valor de la garantía adicional a la fianza que las partes puedan convenir no podrá exceder de dos mensualidades de renta, en caso de arrendamientos de vivienda de hasta cinco años de duración, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
¿QUÉ PROBLEMAS PUEDEN CONLLEVAR LOS LÍMITES A LAS GARANTÍAS ADICIONALES?
La reforma aprobada restringe a un máximo tres mensualidades de renta, una en concepto de fianza y las otras dos como garantía adicional, las garantías que pueden exigirse al inquilino en cumplimiento de las obligaciones del contrato de alquiler de vivienda. Sin embargo, el impago de renta puede acarrear importantes perjuicios al arrendador que difícilmente podrá compensar con tan exiguas garantías, si el inquilino es insolvente.
Lo cierto es que el procedimiento de desahucio que se inicie se prolongará, en el mejor de los casos, entre 4 a 6 meses y para entonces las rentas que se adeuden a la propiedad excederán de las tres mensualidades de garantía. Si además el inquilino ha ocasionado desperfectos en la vivienda, los perjuicios que la propiedad deberá afrontar al recuperar la posesión del inmueble serán todavía mayores.
Si la vivienda que se alquile está amueblada, los límites a las garantías adicionales a la fianza que la reforma ha impuesto resultarán todavía más insuficientes si cabe.
¿QUÉ GARANTÍAS ALTERNATIVAS PUEDO EXIGIR AL INQUILINO TRAS LA REFORMA?
Los límites a las garantías adicionales a la fianza exigibles al inquilino tras la reforma pueden suponer un lastre a la salida al mercado de alquiler de no pocos inmuebles. Por ello, es comprensible que los propietarios puedan plantearse si existen garantías alternativas que puedan exigirse al inquilino tras la entrada en vigor del RD Ley 21/2018. En realidad, a tenor de lo establecido en la exposición de motivos, la reforma aprobada fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que puedan exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o aval bancario. Lo que a nuestro entender constituye un límite meramente cuantitativo que no es incompatible con otras garantías de carácter personal.
En este sentido, una posible alternativa será solicitar al potencial inquilino que busque una persona de su confianza y solvente para que se constituya en su fiador solidario, respecto a cuantas obligaciones de pago se deriven del contrato. Dicha garantía, que es frecuentemente utilizada, no implicará el desembolso por el inquilino o su fiador de importe en metálico alguno a la firma del contrato, pero posibilitará al arrendador en caso de impago poder reclamar a ambos las deudas pendientes conjuntamente, ampliando de esta manera las expectativas de cobro.
El fiador solidario, de este modo, quedará obligado a pagar o cumplir todas y cada una de las obligaciones del arrendatario en caso de incumplimiento por parte de éste. En todo caso, será conveniente que la cláusula de afianzamiento que se incluya en el contrato de alquiler, que es conveniente prepare un abogado, contemple la renuncia expresa del fiador a los beneficios legalmente establecidos.
En todo caso, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.