El Impuesto de Bienes Inmuebles (en adelante IBI) es un tributo local que se devenga anualmente, y que deben asumir quienes ostentan la titularidad de un bien. Si se vende la propiedad, el inmueble queda afecto al pago de las deudas pendientes por dicho impuesto. Ello, de manera que el comprador puede acabar pagando el IBI que el vendedor adeude y tenga pendiente. Por ello, antes de formalizar la compraventa, es importante que sepa cuál es el alcance de dicha responsabilidad y como puede evitar del IBI pendiente de pago. (Publicado en idealista)
¿QUE ES LA HIPOTECA LEGAL TÁCITA?
La Ley 58/2003 General Tributaria (en adelante LGT) prevé en su artículo 78 un mecanismo para garantizar el cobro de deudas tributarias conocido como hipoteca legal tácita. Dicho mecanismo es aplicable a los tributos que gravan periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público. Y otorga a la Administración preferencia sobre cualquier otro acreedor para el cobro de deudas no satisfechas, correspondientes al año en que se exija el pago y el inmediato anterior.
La hipoteca legal tácita está íntimamente vinculada al cobro del IBI, al ser aplicable sobre los bienes que el tributo insatisfecho grava. Por ello, el comprador de una vivienda, en virtud de este mecanismo de garantía, responderá del pago de las cuotas del IBI impagadas por el vendedor. Y el Ayuntamiento podría exigirle el cobro de un máximo dos ejercicios. Ello, aunque la responsabilidad del comprador respecto al IBI impagado puede extender también en algunos casos a todos los ejercicios no prescritos
¿EN QUE CONSISTE LA AFECCIÓN DE BIENES?
El derecho de afección es otra de las garantías para el cobro de los tributos que se recoge en el artículo 79 de la LGT. Dicho derecho está también previsto en el artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales, en relación con el IBI. Por ello, si se produce la trasmisión de un bien por cualquier causa, el inmueble quedará afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria del impuesto que quede pendiente, en régimen de responsabilidad subsidiaria, y en los términos previstos en la LGT.
De esta forma, en virtud del derecho de afección de bienes, podrá exigirse al comprador del inmueble la totalidad de las deudas por IBI no prescritas que estén pendientes al tiempo de la venta. Y se producirá el traspaso de las deudas al adquirente tras la venta, siempre que éstas no se hayan podido cobrar al transmitente (deudor principal), que deberá ser declarado fallido, al convertirse el comprador en responsable subsidiario de las deudas frente a la Administración
¿CÓMO PUEDE EVITAR EL COMPRADOR RESPONDER POR LAS DEUDAS DEL IBI PENDIENTE DE PAGO?
La compraventa de un piso trae consigo el pago de impuestos que deben asumir el adquirente y el transmitente. El comprador, además, no debe pasar por alto que, tras la venta, puede responder del IBI pendiente de pago. Ello, por quedar el inmueble que pretende adquirir afecto al pago de las cuotas del tributo impagadas que el vendedor adeude. Dicho importe puede ser elevado, en función del valor catastral de la vivienda y de las deudas no prescritas que acumule el transmitente.
Por lo general, antes de formalizar la compraventa, se exige al vendedor que justifique el pago del último recibo de IBI devengado. No obstante, conforme se ha expuesto, el comprador debe tener presente que su responsabilidad respecto al IBI pendiente puede extenderse a los ejercicios pendientes no prescritos. Por ello, al objeto de evitar sorpresas desagradables, es aconsejable que a la escritura se acompañe un certificado emitido por el Ayuntamiento que clarifique si existen o no deudas pendientes por tal concepto.
Otra opción posible, si la operación no puede demorarse hasta la obtención de dicho certificado, es solicitar al vendedor que aporte justificante del pago de todos los ejercicios de IBI no prescritos al tiempo de la venta. Y realizar una mención en la escritura que haga constar que el vendedor asume a su cargo el pago de todas las cantidades pendientes en concepto de IBI.
No obstante, estamos ante una problemática que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!