La morosidad en el mercado de alquiler está aumentando como consecuencia de la crisis del Covid-19. El creciente impago de rentas se está haciendo notar en un incremento de consultas relativas al procedimiento de desahucio. Es cierto que el Real Decreto-Ley 8/2021, aprobado recientemente, ha prolongado hasta el 9-08-21 las medidas hasta ahora vigentes. Entre otras, la suspensión de los desahucios para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Por ello conviene que el arrendador tenga muy claro cómo debe proceder en el actual contexto. (Publicado en Idealista)
¿CUÁNTAS MENSUALIDADES DE ALQUILER DEBE ADEUDARME EL INQUILINO PARA PODER DESAHUCIARLE?
El arrendamiento de un inmueble comporta la cesión de uso de un bien por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto. El pago del alquiler, por tanto, constituye la principal obligación que el inquilino asume al firmar el contrato. Es la contraprestación que el arrendador percibe por el uso del inmueble que cede. Además, la obligación de pago que puede extenderse a otros conceptos (gastos comunidad, IBI, etc.) considerados cantidades asimiladas a la renta.
El arrendatario que deja de pagar el alquiler, o las cantidades asimiladas a la renta, incumple gravemente el contrato. E incurre en causa de resolución del alquiler, según prevé el artículo 27.2 de la ley arrendaticia. En este caso, el arrendador puede solicitar en sede judicial el correspondiente desahucio del inquilino. Este procedimiento podrá iniciarse una vez se haya verificado, al menos, el impago de una mensualidad de renta de alquiler.
¿ES CONVENIENTE REQUERIR DE PAGO AL INQUILINO ANTES DE DESAHUCIARLE?
El arrendador suele reaccionar presto ante el impago del alquiler de su inquilino. No en vano, los ingresos de alquiler son vitales para muchos pequeños inversores en estos difíciles tiempos. Por ello, no es extraño que, al menor retraso en el pago, se interese por el desahucio. Y ello, presumiendo que dicha demora puede ser el indicador de un futuro impago. No obstante, lo prudente será, si el inquilino no se ha excusado, constatar que no ha habido un error, o pedirle explicaciones.
Si la situación de impago persiste lo más conveniente será requerir de pago al inquilino cuanto antes. Y ello, al objeto de intentar una solución extrajudicial por vía amistosa. Así se evitará que el inquilino pueda enervar el desahucio. Es decir, evitar el desalojo abonando sus deudas “in extremis”, una vez iniciado el procedimiento en el juzgado. Y es que este pago enervador no podrá hacerlo valer el inquilino, si el desahucio se presenta trascurridos 30 días desde la notificación del requerimiento.
En todo caso, el requerimiento de pago que el arrendador envíe a su inquilino deberá reunir ciertos requisitos. Ello, si lo que pretende es evitar que el arrendatario pueda enervar el desahucio. En este sentido, el Tribunal Supremo ha señalado que el requerimiento deberá ser fehaciente. Es decir, que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario. Para ello, puede ser de utilidad, a tal efecto, la remisión de un burofax. El requerimiento debe referirse a importes impagados por el inquilino, ya sean rentas o cantidades asimiladas.
¿ES POSIBLE DESALOJAR AL INQUILINO MOROSO PESE A LA SUSPENSIÓN DE LOS DESAHUCIOS?
El Gobierno adoptó ciertas medidas de protección a los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica. Entre ellas, destaca la suspensión de los desahucios y lanzamientos para hogares sin alternativa habitacional. Dicha suspensión se aplica tanto en caso de impago de rentas, como de expiración del plazo de duración del contrato de alquiler. Todo ello, al objeto de paliar las consecuencias económicas desfavorables como consecuencia del Covid-19. Estas medidas han sido recientemente prorrogadas hasta el 9-08-2021.
Por ello, la respuesta a la cuestión que en este apartado se formula será negativa si el inquilino acredita estar en situación vulnerable. Ello, por reunir los requisitos establecidos que demuestren sus precarias circunstancias. Si el arrendatario no está en situación de vulnerabilidad el arrendador podrá desahuciarle. En este caso, es aconsejable que inicie cuanto antes los trámites del desahucio, previo requerimiento de pago al inquilino. Todo ello, con el fin de agilizar su desalojo, que puede demorarse debido al colapso que muchos juzgados atraviesan.
¿DEBE TRIBUTAR EL CASERO POR LOS ALQUILERES IMPAGADOS POR SU INQUILINO?
La cesión en alquiler de una vivienda esta gravada en el IRPF, debiendo declarar el arrendador como rendimientos del capital inmobiliario las rentas obtenidas. Ello, salvo que el arrendador cuenta con una persona con contrato laboral y a jornada completa, para la gestión de los alquileres. En este caso tributará como actividad económica en su IRPF.
Si el inquilino es un empresario o profesional, y el inmueble se utiliza para el ejercicio de su actividad, el pago del alquiler devengará IVA. Y el arrendador estará obligado a ingresarlo en Hacienda. Y es que, el propietario del inmueble no está eximido, en caso de impago de su inquilino, de declarar dichas rentas en el IRPF, ni de ingresar el IVA.
Cierto es que en ambos impuestos la ley prevé mecanismos para que el arrendador pueda compensar el impago de su inquilino. La deducción de los saldos de dudoso cobro está contemplada en el artículo 23.1.3º de la Ley 35/2006 del IRPF. Por su parte, el artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992 del IVA permite la modificación de la base imponible del impuesto. Aunque su aplicación no siempre será posible.