Las familias que en España tienen su vivienda habitual en régimen de alquiler son aún muy pocas, en comparación con otros países de nuestro entorno. En los últimos años la tendencia ha ido cambiando siendo cada vez mayor el número de hogares que vive de alquiler. No obstante, seguimos siendo un país en el que la mayoría son propietarios de su vivienda. Tras la última reforma de la ley arrendaticia se amplió el plazo mínimo de duración de los contratos de alquiler de vivienda. Así como las posibles prórrogas al contrato, una vez trascurrido el plazo mínimo de duración. Si bien algunos inquilinos se preguntan si pueden seguir en la vivienda tras agotar todas las prórrogas del contrato de alquiler. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ DURACIÓN SUELE PACTARSE EN UN CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA?
Los firmantes gozan de libertad para determinar la duración del contrato de alquiler de vivienda. No obstante, la legislación arrendaticia establece un plazo mínimo de duración del contrato, con ánimo de dotar al inquilino de vivienda de unas condiciones básicas de estabilidad y seguridad. Tras la última reforma el plazo mínimo de duración fue ampliado de 3 a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica). Siendo ésta la duración que con más frecuencia suele pactarse para los alquileres de vivienda.
Nada obsta, sin embargo, a que las partes puedan convenir un plazo mayor a la duración mínima legalmente establecida. El arrendador, en tal caso, quedará vinculado por dicho plazo que deberá respetar. Siempre y cuando el inquilino cumpla con las obligaciones dimanantes del contrato. No obstante, trascurridos los 6 primeros meses, el inquilino podrá desistir anticipadamente del contrato. O llegado su vencimiento manifestar su intención de no renovarlo. Comunicándolo al arrendador con un plazo de antelación mínima de 30 días.
¿DEBO COMUNICAR AL INQUILINO MI INTENCIÓN DE RECUPERAR LA VIVIENDA TRAS LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO?
Es frecuente que el contrato de alquiler determine una fecha de terminación del arriendo. Llegado el cual pueda establecerse la resolución automática del contrato. No obstante, la normativa obliga al arrendador a remitir una comunicación al inquilino. Y ello, para hacerle saber que quiere dar por resuelto el arriendo a la finalización del contrato. Debiendo además hacerlo con la antelación legalmente establecida. Es decir, cuatro meses antes del vencimiento del contrato si es el arrendador el interesado en no renovarlo. Y dos meses de antelación si es el inquilino.
Si el arrendador no remite tal comunicación al inquilino, o lo hace sin la antelación debida, el contrato se prorrogará obligatoriamente. Pudiendo extenderse dichas prórrogas por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. Salvo que el inquilino comunique a la propiedad con un mes de antelación al vencimiento de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo. Prórroga que tras la última reforma se ha ampliado también de 1 a 3 años, al objeto de permitir una mayor continuidad del inquilino en el arriendo.
¿PUEDE EL INQUILINO SEGUIR EN LA VIVIENDA CONCLUIDAS LAS PRÓRROGAS DEL CONTRATO DE ALQUILER?
El contrato de alquiler se encontrará en periodo de prórroga legal, si las partes no dicen nada al vencimiento de su plazo mínimo de duración. Siendo de aplicación al contrato prorrogado el mismo régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Trascurrido dicho periodo de prórroga legal de 3 años, es posible que las partes sigan guardando silencio. Pudiendo en tal caso el inquilino continuar en la vivienda por entrar el contrato en tácita reconducción.
Hay tácita reconducción, según prevé el artículo 1566 del Código Civil, si al terminar el contrato el inquilino continúa quince días en la vivienda con aquiescencia del arrendador. Considerando la jurisprudencia que estamos entonces ante un nuevo contrato. Cuya duración será anual, si el contrato firmado en su día fijó una renta anual, o mensual si la renta se estableció por meses, conforme establece el artículo 1581 del Código Civil.
El arrendador, en todo caso, podrá comunicar a su inquilino su voluntad de dar por resuelto el arriendo. Y ello, con el fin de impedir que se perfeccione sucesivamente (por años o meses) un nuevo contrato de alquiler. Y plantearle un desahucio por expiración del contrato, si el inquilino se resiste a abandonar el inmueble. Siempre que le haya enviado previamente comunicación dando por concluido el alquiler.