El número de viviendas de obra nueva que se construyen en nuestro país sigue siendo muy bajo en comparación con la creciente demanda existente. La escasa salida al mercado de nuevas viviendas se debe a diversos factores como la falta de suelo, la escasez de mano de obra y el encarecimiento de los constes de construcción. Motivo por el que urge encontrar soluciones que posibiliten un aumento de edificios residenciales de nueva construcción. El Tribunal Supremo, en reciente sentencia, ha clarificado si es posible aplicar el IVA reducido por la compra de vivienda de obra nueva si carece de cédula de habitabilidad.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿CUÁNDO SE ENCUENTRA LA ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA SUJETA A IVA?
Las entregas de bienes y prestaciones de servicios, con carácter general, se encuentran sujetas al IVA, si se realizan a título oneroso por empresarios o profesionales. Que, según la Ley 37/1992 del IVA, son entre otros los que promueven, construyen o rehabilitan edificaciones destinadas a la venta. Siendo necesario que en el ejercicio de su actividad cuenten con la ordenación por cuenta propia de medios materiales y humanos de producción.
Si se cumplen tales requisitos la compraventa de una vivienda se encontrará sujeta a IVA. Sin embargo, hay que tener en cuenta la exención del artículo 20.Uno22 de la citada ley. Que establece que estarán exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. Cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Por ello, si la vivienda adquirida no es nueva la operación estará exenta de IVA. Debiendo en tal caso el comprador pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿CUÁLES SON LOS TIPOS IMPOSITIVOS DEL IVA?
El tipo de gravamen, según establece el artículo 55 de la Ley 58/2003 General Tributaria, es la cifra, coeficiente o porcentaje que se aplica a la base liquidable para obtener como resultado la cuota íntegra. Los tipos de gravamen pueden ser específicos o porcentuales, y deberán aplicarse según disponga la ley propia de cada tributo. La ley podrá prever la aplicación de un tipo cero, así como de tipos reducidos o bonificados.
La Ley 37/1992 del IVA dispone que el impuesto se exigirá al tipo del 21%, salvo que resulte aplicable algunos de los tipos reducidos establecidos en el artículo 91 del citado texto legal. Que según dispone dicho precepto podrán ser del 10%, del 4% y del 0% para las entregas de bienes realizadas en concepto de donativos a determinadas entidades sin fines lucrativos. Siendo el tipo impositivo aplicable a cada operación el vigente en el momento del devengo.
¿PUEDO APLICAR EL TIPO REDUCIDO DEL IVA A LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DE OBRA NUEVA SI NO TIENE CÉDULA DE HABITABILIDAD?
La cuestión que abordamos en el presente apartado ha sido objeto de reciente análisis por el Tribunal Supremo. Con motivo del recurso planteado por un contribuyente que consideró que resultaba aplicable a la compra de la vivienda de obra nueva el tipo reducido previsto en el artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992 del IVA. Y ello aunque el inmueble carezca al tiempo del devengo del impuesto de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
La discusión objeto de controversia versa acerca de los requisitos exigibles para calificar un edificio, o parte de él, como apto para su utilización como vivienda. En aras a proceder a la aplicación del tipo reducido del IVA previsto en el invocado precepto. De este modo, se le plantea a la Sala si es necesario o no el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o autorización administrativa semejante para entender que el edifico es apto para dicha utilización como vivienda.
La Sala considera que no tiene sentido exigir la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa, porque se trata de trámites administrativos que dependen de cada administración autonómica, lo que dejaría la aplicación del IVA al albur de cada territorio. No en vano, en determinadas autonomías que no han suprimido la cédula de habitabilidad, exigiríamos como requisito la licencia de primera ocupación. Y en otras comunidades, demandaríamos la cédula de habitabilidad, aun cuando ya tendrían la licencia de primera ocupación, lo que carecería de todo sentido.
Por todo ello, la Sala fija criterio al respecto y establece que para la aplicación del tipo reducido previsto en el artículo 91.Uno1.7º de la Ley del IVA en relación con los "edificios aptos para la su utilización como vivienda" es necesario que concurran ciertos requisitos. De este modo, ha de tratarse de vivienda terminada, y el tipo se aplica a todas las operaciones que, conforme al artículo 8 de la Ley del IVA, tengan la consideración de entrega de vivienda. Además, conforme a la noción usual del término, es preciso que se trate de aptitud para el destino "a habitación o moradas de una persona física o familia, constituyendo su hogar o sede de su vivienda doméstica".
En todo caso, dado que cada asunto presenta sus particularidades, siempre será aconsejable que un especialista lo valore. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.