Estamos en tiempos de crisis, y lamentablemente miles de familias no pueden hacer frente al pago de la hipoteca de su vivienda habitual. En dicha situación desesperada, la dación de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria parece la solución a todos los males. Sin embargo, debe saber que dichas operaciones de dación de pago esconden una fiscalidad ruinosa. Veámoslo más detenidamente.
Vayamos por partes. En muchas ocasiones, la deuda hipotecaria a la que ya no se puede hacer frente incluye no solo el importe de la vivienda adquirida, sino también el impuesto de la operación, el precio de la reforma de la vivienda e incluso, en ocasiones, la adquisición de un vehículo. En esas circunstancias, si el contribuyente realiza la dación en pago, lo normal es que el valor de la misma (capital pendiente de amortizar), sea superior al precio de adquisición de la vivienda. Tendremos por ello una ganancia patrimonial, que puede resultar muy elevada, por la que habrá que tributar en IRPF. A lo anterior se une la posible pérdida de deducciones practicadas por la adquisición de la vivienda, si la dación en pago se realiza antes de que transcurran tres años desde que se reside en la misma. ¿Por qué, aceptará Hacienda la dación en pago como una de las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio, a los efectos de conferir a la vivienda la condición de habitual, a pesar de no haber permanecido en ella tres años?
Pero lamentablemente eso no es todo. La dación en pago también deberá tributar por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal. Dicho impuesto grava el incremento que se ha producido en el valor del terreno desde que se adquirió hasta que finalmente se transmite. Y el obligado al pago es el transmitente, es decir, el deudor hipotecario que realiza la dación en pago.
Además la dación en pago podría afectar al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (viviendas de protección oficial o adquiridas por jóvenes y familias numerosas), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (si la dación en pago se formaliza por un importe inferior al de la deuda) e incluso el IVA, aunque en supuestos más extraordinarios.
A todo lo anterior se pueden oponer los beneficios fiscales incluidos en el Real Decreto – Ley 6/2012 en relación a las ganancias patrimoniales en IRPF, Actos Jurídicos Documentados e IIVTNU. Sin embargo, los destinatarios reales de tales medidas van a ser tan solo aquellas personas que se encuentren en lo que la norma define como "umbral de exclusión", situaciones realmente dramáticas. Además el Código de Buenas Prácticas al que se anudan algunos de estos beneficios fiscales, solo se extiende a daciones en pago de viviendas cuyo precio de adquisición es muy reducido. En definitiva, mucho ruido para tan pocas nueces.
En cualquier caso el panorama es confuso, y desde luego no es oro todo lo que reluce. No se deje engañar por falsas promesas y desconfíe de la fiscalidad de las daciones en pago. Y sobre todo, asesórese bien, para evitar desagradables sorpresas de última hora.
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