Obras de conservación en la vivienda alquilada: ¿puede realizarlas el inquilino y exigir su pago al arrendador?

Cada vez son más las familias en España que ocupan una vivienda en alquiler. Y muchas de estas viviendas alquiladas están en edificios de más de medio siglo de antigüedad. Que pueden requerir obras de reparación para la conservación de la vivienda. Es posible que puedan surgir discrepancias entre el arrendatario y el casero acerca de quién debe asumir tales costes. En tal caso, cabe plantearse si puede el inquilino reparar la vivienda arrendada y exigir al casero los costes de conservación.

 

¿QUÉ REQUISITOS MINIMOS DEBE REUNIR LA VIVIENDA ALQUILADA?

Cualquier espacio que pretenda ser alquilado y destinado a vivienda del inquilino debe disponer de una cédula de habitabilidad. Que es el documento que acredita que dicho lugar reúne las condiciones básicas para ser habitado. Es posible que el inmueble no haya sido destinado antes a vivienda por tratarse de un local comercial, oficina, etc. En cuyo caso deberá solicitarse además el cambio de uso.

El piso alquilado, en todo caso, debe contar con las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Y no las reúne si carece de los servicios mínimos imprescindibles como la cocina y el baño. O presenta un grave deterioro o desperfectos que hagan inservible la vivienda. No considerándose tampoco habitables los pisos que no dispongan de gas, luz, agua corriente, calefacción, caldera, enchufes, desagües, etc.

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¿QUIÉN DEBE LLEVAR A CABO Y COSTEAR LAS OBRAS DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA ALQUILADA?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece de un modo claro en su artículo 21 que es en principio el arrendador el que debe realizarlas. De este modo, al casero corresponderá el pago de las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. No obstante, cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o las personas de su casa, será el inquilino quien tendrá que asumir los costes.

No obstante, la obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. En cuyo caso quedará extinguido el contrato de arrendamiento. Tampoco tendrá que pagar el casero las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Debiendo asumir la ejecución y el coste de tales reparaciones a su cargo el arrendatario.

¿PUEDE EL INQUILINO ARREGLAR LA VIVIENDA ARRENDADA Y EXIGIR AL CASERO LOS COSTES CONSERVACIÓN?

La cuestión que abordamos en el presente apartado es una consulta que en ocasiones nos han planteado en nuestro despacho. Y tiene su origen en la negativa del casero de asumir el coste de tales obras de conservación. Por existir discrepancias con el inquilino acerca de quién debe asumir tales reparaciones. O también por la demora injustificada del arrendador para ejecutar dichas actuaciones. Que en algunos casos deben realizarse con carácter inmediato para evitar males mayores.

Lo cierto es el inquilino tiene el deber de comunicar al casero, a la mayor brevedad posible, la necesidad de hacer reparaciones para conservar la vivienda alquilada. Y a facilitarle al casero la posibilidad de verificar dicha circunstancia. También, al objeto de evitar un daño inminente o incomodidad grave, la ley permite al inquilino realizar por su cuenta tales reparaciones. Y a exigir de inmediato su importe al arrendador. Siempre que las mismas sean urgentes y previa comunicación al casero.

En todo caso, la jurisprudencia ha reiterado que dicha alternativa es una excepción al principio general. Dado que lo procedente será que el arrendador acometa y sufrague a su cargo dichas obras de conservación. No obstante, de producirse una negativa por parte del casero, el inquilino podrá reparar y exigir el reintegro inmediato de los gastos de conservación. Si se dan las circunstancias anteriormente expuestas que recoge el artículo 21.3 de la ley arrendaticia.

No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!