La venta o alquiler de inmuebles a través de una agencia inmobiliaria es una práctica frecuente. Mediante ella, el propietario encomienda a la agencia que localice posibles inquilinos o compradores para su local o vivienda. Además, se compromete a pagarle una retribución si lleva a cabo el encargo. Mucho se ha debatido acerca de cuándo nace la obligación de pago de la comisión a la agencia. El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente si debo pagar a la inmobiliaria su comisión si tras facilitarme un comprador decido no vender mi piso. (Publicado en Idealista)
¿CÓMO SE FORMALIZA EL ENCARGO DE VENTA CON LA INMOBILIARIA?
La intermediación inmobiliaria no aparece expresamente regulada en nuestro ordenamiento. Y ello, aunque suele formalizarse mediante un documento de encargo venta o alquiler. Estamos ante un documento que, en muchos casos presenta similitudes con el contrato de mediación o corretaje. Y se caracteriza por ser un contrato atípico, bilateral, oneroso y consensual. Mediante este contrato, se encomienda a un tercero la búsqueda de un comprador o inquilino para una vivienda a cambio de una comisión.
Por lo general la relación de intermediación está sometida a la normativa de consumidores y usuarios. Por tanto, el encargo que se formalice debe respetar los derechos y garantías de éstos. Y ello, salvo que quien contrate los servicios de intermediación inmobiliaria no ostente la condición de consumidor, por tratarse de una persona jurídica con ánimo de lucro. O una persona física que actúe con ánimo comercial, empresarial o profesional.
¿PUEDO DESISTIR DEL ENCARGO DE VENTA QUE ENCOMENDÉ A LA AGENCIA?
El derecho de desistimiento, según la ley de defensa de los consumidores, es la facultad que tiene el usuario de dejar sin efecto el contrato que celebró, notificándoselo a la otra parte. El ejercicio de dicho derecho no requerirá justificar la decisión ni comportará penalización alguna. Y el consumidor dispone de un plazo mínimo de 14 días desde la celebración del contrato de prestación de servicios. Es decir, desde que se formalizó el encargo de venta.
La agencia que presta sus servicios de intermediación deberá informar en el contrato del derecho a desistir que asiste al consumidor. Para ello, deberá informar a éste de manera clara, comprensible y precisa, de los requisitos y consecuencias del ejercicio de dicho derecho. Y facilitarle un documento de desistimiento. De lo contrario, el plazo que dispondrá el consumidor para ejercitar el desistimiento se ampliará doce meses.
Es posible que el encargo de venta se formalice en el domicilio del propietario. Es decir, fuera de la agencia inmobiliaria. En tal caso, el deber de información del empresario respecto al derecho a desistir persistirá. Y el plazo para el ejercicio de dicho derecho por el consumidor será el anteriormente referido. No obstante, el consumidor no podrá desistir una vez que el servicio ha sido completamente ejecutado. Y ello, cuando su ejecución se inició con el consentimiento expreso del consumidor y con renuncia de éste a desistir una vez se ejecute el servicio.
¿PUEDE LA INMOBILIARIA EXIGIRME SU COMISIÓN SI TRAS PRESENTARME UN COMPRADOR DECIDO NO VENDER MI PISO?
La presente cuestión ha sido objeto de estudio reciente por el Tribunal Supremo. Y ello, con motivo de la demanda interpuesta por una inmobiliaria reclamando su comisión, por considerar que el cliente desistió del encargo de venta formalizado en su domicilio, cuando la agencia ya había ejecutado el servicio y le facilitó un posible comprador. Este vendedor no había sido informado del derecho a desistir. Ni dio su consentimiento a la ejecución del servicio. Ni tampoco era consciente de que no podría desistir una vez se ejecutara.
Lo cierto es que el vendedor desistió del encargo de venta remitiendo a la agencia un burofax. Y ello, tras constatar que no le salían las cuentas de la operación. Esto ocurrió, dado que el precio de venta era muy ajustado en comparación con las cargas, gastos e impuestos que debía asumir por la trasmisión. Por este motivo, la Sala no aprecia que el ejercicio del desistimiento por el consumidor haya sido contrario a la buena fe ni constituya un abuso. Y ello, teniendo en cuenta que el vendedor no ha pretendido eludir el pago de la comisión aprovechándose del contacto facilitado por la agencia.
El Supremo recuerda que en los contratos celebrados en el domicilio del consumidor, no es éste quien acude al mercado a contratar. Y por ello puede verse expuesto a técnicas agresivas de contratación, que le presionen e induzcan a formalizar un contrato. Y firmar el contrato sin reflexionar sobre los términos o conveniencia del mismo. Por este motivo, el legislador reconoce al consumidor, en estos casos, el derecho a desistir del contrato perfeccionado. Y ello, con el fin de paliar los riesgos de decisiones poco informadas o meditadas.
La Sala considera que en el presente caso la agencia no informó al vendedor del derecho a desistir que tenía. Y prestó los servicios de intermediación dentro del plazo que hubiera tenido el cliente para desistir. Por ello, el ejercicio del derecho de desistimiento por el consumidor es perfectamente válido y eficaz. Esto es así, dado que no se dan los requisitos para que la excepción al derecho de desistimiento invocada se aplique (art. 103a RD Legislativo 1/2007). Por este motivo, no resulta exigible en consecuencia la comisión que la inmobiliaria reclama. Estamos, en cualquier caso, ante una cuestión controvertida que habrá que analizar caso por caso.