Qué hacer si Hacienda te exige pagar más IRPF, por haber vendido un inmueble demasiado “barato”

Mucho se está hablando en los últimos días de las comprobaciones que la Agencia Tributaria está realizando a los contribuyentes por vender “barato” un inmueble. Ser tonto tributa en el IRPF, se advierte desde un blog amigo. Y es que, aunque parezca increíble, Hacienda está obligando a estos contribuyentes a tributar por una ganancia patrimonial en su IRPF inexistente, y superior a la declarada. Y ello, por considerar que el valor de escritura no es el de mercado. Explicamos qué está pasando, qué pueden hacer los contribuyentes en estos casos, y cómo defenderse de estas comprobaciones abusivas. (Publicado en Idealista)

¿POR QUÉ CONSIDERA HACIENDA QUE LOS CONTRIBUYENTES ESTÁN VENDIENDO “BARATO” UN INMUEBLE?

Cuando se vende un inmueble, vendedor y comprador tributan por separado. El vendedor, deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Como valor de transmisión se tomará el efectivamente satisfecho, salvo que sea inferior al de mercado. La ganancia patrimonial obtenida tributará a un tipo fijo que se moverá entre el 19% y el 23%, en función del importe de la misma.

Los compradores por su parte, tributarán en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la base imponible de este impuesto el valor real del inmueble adquirido. Dicho “valor real” es frecuentemente comprobado por la Administración autonómica, que es la que gestiona este impuesto. Es lo que se conoce como una comprobación de valores, y en este blog hemos explicado cómo impugnarlas en cada Comunidad Autónoma.

Pero, ¿qué relación hay entre el IRPF que paga el vendedor, y el ITP que se exige al comprador? Y sobre todo, ¿por qué se acaba exigiendo al vendedor que declare una ganancia patrimonial mayor de la que resulta de las escrituras de adquisición y transmisión del inmueble?

Es sencillo, Hacienda estatal está basándose en los valores comprobados por las Comunidades Autónomas en los procedimientos de comprobación de valores. Y está considerando que si un contribuyente vendió por 150.000 euros, pero este valor ha sido comprobado en el ITP del comprador, y se ha fijado en 250.000 euros, éste es el valor por el que debió declararse la compraventa del inmueble también en el IRPF.

Al comprador le exigirá un ITP adicional. Al vendedor le incrementará la ganancia patrimonial incluida en su IRPF. Y todo ello, porque considera que el inmueble tiene un valor superior al de escritura. En definitiva, por haber vendido “barato”.

Pero, ¿puede Hacienda utilizar la valoración realizada a efectos del ITP, en el IRPF de otro contribuyente? Para dar respuesta a esta pregunta debemos referirnos al principio de unidad o unicidad en la valoración.

EL PRINCIPIO DE UNIDAD DE VALORACIÓN, O PORQUE HACIENDA NO PUEDE VALORAR UN INMUEBLE DE FORMA DISTINTA EN DOS IMPUESTOS

En un post anterior de este blog ya nos planteamos si Hacienda puede valorar un inmueble de forma distinta en dos impuestos. Algunos piensan que sí, y defienden la tesis conocida como el principio de estanqueidad tributaria. Cada impuesto es un departamento estanco e independiente del otro, y por ello el valor otorgado a un inmueble en una comprobación de IRPF puede no tener nada que ver con el que se asigna a ese inmueble en el ITP.

El criterio mayoritario es sin embargo, el que defiende una unidad o unicidad de valoración, que serviría para cualquier impuesto. Sin embargo, este principio tampoco puede aplicarse de modo absoluto, ya que estamos ante un sistema tributario con impuestos muy diversos, que tienen en cuenta valores tan diferentes como el de mercado, el real, el histórico, el actual, el fijado capitalizando rentas, etc… También los procedimientos para obtener estos valores difieren (estimación directa, indirecta, comprobación de valores…).

Volviendo al tema del ITP e IRPF a que nos venimos refiriendo, hay que tener en cuenta que el valor a declarar en cada caso es distinto. En el primero, es el real del inmueble. En el segundo, el valor de transmisión se corresponde con el valor de mercado (salvo que el valor pagado sea superior). Valor real y valor de mercado, ¿son realmente conceptos plenamente asimilables?

VALOR DE MERCADO vs VALOR REAL

A nuestro juicio no. Ambos valores, aunque equivalentes, no son plenamente asimilables, ni en todos los casos. Y es que, aunque en principio el valor de mercado de un inmueble debiera reflejar lo que éste vale en realidad, no siempre será así.

Y es que el valor de mercado se ve continuamente afectado por la oferta y la demanda existente. Y ello puede suponer que un inmueble acabe vendiéndose por un valor muy superior al que realmente tiene, y al contrario. Esto es lo que ha ocurrido, respectivamente, durante la época del boom inmobiliario y, posteriormente, durante la crisis económica.

Por tanto consideramos que no se puede equiparar plenamente ambos valores, y en todos los casos. Y que el técnico competente de la Agencia Tributaria deberá justificar en cada caso, que el valor real extraído de la comprobación de valores de ITP realizada, se corresponde con el valor de mercado del inmueble.

Ello será especialmente necesario, cuando el valor real en el ITP se haya determinado utilizando alguno de los métodos de comprobación de los previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria que, por su metodología, no tienen en cuenta las circunstancias específicas de cada inmueble (coeficientes sobre el valor catastral y precios medios en el mercado, por ejemplo).

¿PUEDE EN ESTOS CASOS SOLICITARSE LA SUSPENSIÓN DE LA DEUDA, Y SOLICITARSE LA TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA?

Podría pensarse que la posibilidad de solicitar la tasación pericial contradictoria (o la reserva de la misma), es algo previsto sólo en los procedimientos de comprobación de valores. Pero no es así. Dicha solicitud o reserva puede llevarse a cabo para corregir los medios de comprobación fiscal del artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Y ello, tanto si estamos ante un procedimiento de comprobación de valores como, por ejemplo, en uno de comprobación limitada.

Esto es importante, ya que la reserva del derecho a promover la tasación pericial contradictoria, puede utilizarse para solicitar la suspensión de la deuda tributaria, mientras se recurre.

¿CÓMO COMBATIR ESTE TIPO DE COMPROBACIONES?

Es posible que para realizar este tipo de comprobaciones, la Agencia Tributaria acuda a un procedimiento de comprobación limitada. Y es que en principio, en el marco de este tipo de procedimientos es posible llevar a cabo una actuación concreta de comprobación de valores. Sin embargo, en la comprobación limitada la Administración no puede llevar a cabo actuaciones fuera de sus oficinas. ¿Cómo podrá entonces llevar a cabo la obligatoria visita del perito, a que luego nos referiremos?

Además, en la medida en que al contribuyente se le exija el pago de un importe adicional en su IRPF, en base a una comprobación de valores realizada al comprador, será de aplicación toda la jurisprudencia existente en relación a este tipo de comprobaciones.

No sólo será obligatoria la visita del perito al inmueble comprobado (salvo casos muy especiales, y justificados, según comentamos en un post anterior), sino que también dicha valoración deberá estar motivada e individualizada. Y ello no ocurre en la mayoría de comprobaciones de valores.

Por ello, si un contribuyente recibe una de estas valoraciones, nuestro consejo es que la recurra. No hay que olvidar que las valoraciones realizadas en expedientes de comprobación de valores están siendo masivamente anuladas en los Tribunales, tanto judiciales como administrativos.

Por ello, no recurrir estas valoraciones y darlas por buenas (tanto el comprador en su ITP, como el vendedor en su IRPF), supone hacerle un auténtico regalo a Hacienda.