Cuando se ha transmitido un terreno en pérdidas, y se quiere impugnar el impuesto de plusvalía municipal, normalmente será conveniente probar que el valor del terreno no se ha incrementado desde que se adquirió. Pero, ¿cómo lograr acreditar esto? ¿Bastan las escrituras de compra y venta para probar que un inmueble se ha vendido en pérdidas?
Hay que comenzar refiriéndose a la sentencia del Tribunal Constitucional de 16-2-2017, que ha declarado inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal, cuando no exista incremento de valor del terreno en el momento de la transmisión del terreno. Considera el Tribunal, que corresponderá al legislador modificar la normativa del impuesto, para dejar de gravar aquellas transmisiones en las que se demuestre que el terreno no ha visto incrementado su valor desde que se adquirió. Además, deberá prever el legislador una forma o procedimiento para acreditar dicha inexistencia de incremento de valor.
Hasta que dicha nueva regulación se apruebe, y se concrete por tanto la forma de acreditar la inexistencia de incremento del valor del terreno, muchos Juzgados y Tribunales vienen considerando que la pérdida de valor de un terreno no se acredita simplemente aportando las escrituras por las que se adquirió y se transmitió. Y ello porque la expresión “valor” del terreno, utilizada en la normativa que regula el impuesto, no equivale necesariamente al precio del terreno, que es lo que figura en las escrituras de compra y venta del mismo.
Por ello, aunque el resultado obtenido de restar al precio de compra el precio de venta es un elemento útil para determinar la inexistencia de un incremento del valor del terreno, no es ni mucho menos concluyente a la hora de determinar si el terreno transmitido ha visto incrementado o no su valor.
Sin embargo, no siempre será así, y habrá que analizar caso por caso para determinar la conveniencia de aportar o no una prueba adicional a las propias escrituras. La principal prueba alternativa a dichas escrituras será una tasación o valoración realizada por técnico competente.
Por ejemplo, dicha prueba adicional será especialmente necesaria cuando obre en el expediente alguna comprobación administrativa del valor del inmueble (comprobación de valores), o cuando de alguna otra forma la Administración cuestione que el terreno no ha visto su incrementado su valor.
El problema viene cuando se transmite un inmueble que incluye terreno y edificación (cualquier piso, o bajo comercial de un edificio, por ejemplo). Las escrituras en estos casos no diferencian cuál es el valor del terreno y cuál el de la edificación, sino que reflejan el importe total de la operación que documentan.
En estos casos, la solución más fácil será que un perito valore el inmueble, y que determine qué valor ha de atribuirse al terreno y a la edificación en el momento de su adquisición y en el de su transmisión. Sin embargo, dicha valoración tiene un coste para el contribuyente, que no siempre compensará, especialmente cuando la liquidación de plusvalía municipal a impugnar tenga poca cuantía.
Pues bien, una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana aboga por simplificar la prueba a aportar por el contribuyente en determinados supuestos.
Para este Tribunal, en algunos casos la simple comparación entre los valores consignados en las escrituras de adquisición y transmisión bastará para entender acreditada la ausencia de incremento de valor del terreno. Ello ocurrirá cuando la diferencia entre el precio de adquisición y transmisión sea especialmente relevante. En el caso analizado por el TSJ de la Comunidad Valenciana, el valor del terreno cuando se adquirió (sin edificación), era ya muy superior al valor por el que se vendió, años más tarde, el inmueble cuando ya contaba con una edificación.
Y es que, cuando se venden conjuntamente un terreno junto con su edificación, y de las escrituras resulta una pérdida en la transmisión, resulta un tanto aventurada la pretensión de la Administración de que en estos casos, puede haber disminuido el valor de la edificación, pero no el del terreno transmitido.
Consideramos acertada esta resolución del TSJ de la Comunidad Valenciana, que trata de simplificar la prueba a aportar ante la Administración, sobre todo en los casos en los que la ausencia de incremento de valor sea patente. Ello facilitará que más contribuyentes puedan impugnar las liquidaciones de plusvalía municipal que le sean notificadas.
Sin embargo, será el legislador, inducido a modificar la normativa tras la sentencia del Tribunal Constitucional, el que determinará la forma de probar que no ha existido un incremento del valor del terreno transmitido.