El Supremo lo confirma: No se puede exigir la plusvalía municipal, sólo porque el valor catastral del terreno se haya incrementado

El Tribunal Supremo declaró en julio de 2018, que la comparación entre las escrituras de adquisición y transmisión de un terreno, supone un principio de prueba válido, para acreditar que un terreno se ha vendido en pérdidas, y no hay que pagar la plusvalía municipal. Pero, ¿es esto suficiente? ¿Qué pasa si el Ayuntamiento demuestra que el valor catastral del terreno sí se ha incrementado, desde que éste se adquirió? El Supremo acaba de aclarar, por fin, esta cuestión. (Publicado en Idealista)

LA PRUEBA DEL INCREMENTO DE VALOR, A PARTIR DE LA SENTENCIA DEL SUPREMO DE 9-7-2018

Como se ha dicho, el Supremo dejó claro el pasado mes de julio, que la comparación de escrituras es un medio válido de prueba, para acreditar que un terreno se ha vendido en pérdidas. No obstante, no es una prueba absoluta. Si un Ayuntamiento considera que dichos valores no son reales, puede aportar prueba en contrario. Y a partir de ahí, será el juez el que deberá valorar la prueba aportada, y si en su opinión desvirtúa los valores consignados en escrituras.

Valor catastral del terreno

Los Ayuntamientos debieran valorar los terrenos en la fecha de adquisición y transmisión, para así acreditar que los precios declarados en las escrituras no se corresponden con la realidad. Sin embargo, es poco frecuente esta prueba, y más habitual la consistente en comparar el valor catastral que tenía el terreno cuando se adquirió y transmitió.

Pero, ¿es suficiente esta prueba? ¿Hasta qué punto es relevante que el valor catastral del terreno se haya incrementado?

POR QUÉ LA COMPARACIÓN DE VALORES CATASTRALES NO ES SUFICIENTE PARA PROBAR QUE EL VALOR DEL TERRENO SE HA INCREMENTADO.

En muchos casos, los Ayuntamientos pretenden oponerse a los valores de escrituras, argumentando que el valor catastral del terreno sí se ha incrementado. A su juicio, el valor catastral toma como referencia el valor de mercado del terreno que, de acuerdo con la Ley del Catastro Inmobiliario, no puede sobrepasar.

Por ello, si el valor catastral se ha incrementado desde que se adquirió el terreno, lo lógico, es pensar que también lo ha hecho el valor real de dicho terreno.

Pero, ¿es esto así realmente? Veamos lo que están diciendo los Tribunales.

PARA EL TSJ DE ARAGÓN EL AUMENTO DEL VALOR CATASTRAL NO PRUEBA QUE SE HAYA TRANSMITIDO EL TERRENO CON GANANCIAS

El Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en sentencia dictada en septiembre de 2018, ha afirmado que el hecho de que el valor catastral de un terreno se haya incrementado, no demuestra la existencia de una plusvalía, ni obliga a pagar el impuesto.

Ello, salvo que se justifique la correspondencia entre el valor catastral del terreno y su valor de mercado. Entiende el TSJ que dichos valores no tienen por qué coincidir, y lo que interesa es saber si el valor de mercado del terreno se ha incrementado, no el catastral.

EL TRIBUNAL SUPREMO CONFIRMA QUE EL AUMENTO DEL VALOR CATASTRAL NO ES RELEVANTE

En el mismo sentido se acaba de pronunciar el Tribunal Supremo, que desdeña la comparación entre valores catastrales, porque supone volver a los criterios de establecimiento de una plusvalía presunta o automática, declarada inconstitucional.

Es decir, la comparación de valores catastrales obvia la cuestión fundamental, que es si realmente ha existido una capacidad económica que se pueda gravar. Y la existencia de ésta sólo puede determinarse comparando valores de mercado del terreno, y no valores catastrales.

El Tribunal Supremo no descarta que, en algún caso, el valor catastral y de mercado de un terreno, puedan ser similares. Pero ello no significa que pueda exigirse el tributo por el sólo hecho de que el valor catastral del terreno se haya incrementado. Actuar así supone, a juicio del Supremo, obviar la declaración sobrevenida de inconstitucionalidad.

En definitiva, frente a la pérdida resultante de escrituras no vale cualquier prueba. Los Ayuntamientos deben probar que el valor del terreno se ha incrementado, pese a lo que digan las escrituras. Y para ello debe atender a valores reales o de mercado, y no al valor catastral.

EL VALOR DE ESCRITURAS PUEDE ACTUALIZARSE CONFORME AL IPC

Es necesario recordar, por último, que el valor que consta en la escritura de adquisición del inmueble, puede actualizarse conforme al IPC, para comprobar si realmente ha existido o no una pérdida. Comentamos esta posibilidad en una entrada anterior.

Y es que, como afirma el Juzgado de lo Contencioso número 6 de Valencia en varias sentencias, “no es idéntico lo que puede comprarse con una cierta cantidad de dinero en el año “X” que en el año “X+20”. Esta interpretación es sostenida también por otros Juzgados.

Y como se ha dicho, frente a la pérdida así obtenida, de nada servirá que el Ayuntamiento se empeñe en declarar que el valor catastral del terreno sí se ha incrementado.