Es bastante frecuente que los esposos fijen su domicilio familiar en una vivienda que pertenezca solo a uno de ellos. Por haberla comprado siendo soltero para independizarse de sus padres. También es habitual, allí donde el régimen de gananciales es el supletorio según del derecho común, que dicha vivienda privativa pueda pagarse en parte con dinero ganancial. Surgiendo la duda de a quién pertenece la propiedad. Y si la mujer del cónyuge que compró la vivienda siendo soltero puede aplicarse la exención por reinversión en IRPF si pagamos parte con dinero ganancial
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿DE QUIÉN ES LA VIVIENDA FAMILIAR ADQUIRIDA CON CARÁCTER PRIVATIVO PERO PAGADA EN PARTE CON DINERO GANANCIAL?
La cuestión que abordamos es de consulta recurrente en nuestro despacho. Teniendo en cuenta que no es extraño hoy en día que se adquiera una vivienda siendo soltero. Y que dicho inmueble, tras contraer matrimonio su titular, constituya el domicilio familiar. Satisfaciendo desde entonces el propietario la hipoteca con dinero ganancial. Por ser el salario obtenido del trabajo de cualquiera de los esposos ganancial. Circunstancia que el cónyuge adquirente quizá pueda desconocer pero que es de capital importancia.
Lo cierto es que todo dependerá de si la vivienda en cuestión constituye o no el domicilio familiar. No en vano, los artículos 1354 y 1357 del Código Civil son los que establecen de un modo claro a quien corresponderá el inmueble. Dejando claro el último de ellos que los bienes adquiridos a plazos antes del matrimonio pertenecerán con carácter privativo al adquirente. Aunque se hayan pagado con dinero ganancial. Salvo la vivienda y ajuar familiar, que en tal caso pertenecerán proporcionalmente y en proindiviso al cónyuge titular y a la sociedad de gananciales.
¿QUÉ REQUISITOS SON NECESARIOS PARA APLICAR EN EL IRPF LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA?
El precio obtenido por la venta de una vivienda está sujeto al pago del IRPF. Y la cantidad recibida por el vendedor constituye una ganancia o pérdida patrimonial. Que se pone de manifiesto como consecuencia de la variación que se produzca en el valor del patrimonio del contribuyente. Debiendo determinarse tal variación por la diferencia entre los valores de adquisición y trasmisión del citado inmueble.
No obstante, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente pueda quedar excluida de tributación. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Siendo necesario que la reinversión se efectué en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la vivienda. Y que la nueva vivienda se ocupe en un plazo máximo de doce meses desde que se adquirió.
¿PUEDE APLICARSE MI MUJER LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN IRPF SI LA VIVIENDA LA COMPRE YO PERO PAGAMOS PARTE CON DINERO GANANCIAL?
La Dirección General de Tributos ha analizado en diversas ocasiones la problemática que en este comentario se plantea. Dado que es habitual que puedan asaltarle al contribuyente ciertas dudas sobre la correcta aplicación de la exención por reinversión. Si adquirió el inmueble siendo soltero pero pagó la vivienda en parte con dinero privativo y en parte con dinero ganancial. Al objeto de clarificar si podrá beneficiarse de la exención únicamente el adquirente de la vivienda que se trasmite, o también su cónyuge.
Tributos resalta que el inmueble adquirido por uno de los esposos antes del matrimonio, constituirá la vivienda familiar si en la misma residen ambos tras contraer nupcias. Debiendo estar a lo previsto en los artículos 1357 y 1354 del Código Civil, si se casaron en gananciales, salvo que los esposos decidan excluir la aplicación de dichos preceptos. Perteneciendo por tanto el inmueble a ambos en proporción al valor de las aportaciones respectivas de cada uno de ellos.
Sentado lo anterior, si la vivienda se trasmite por un precio superior al que pagó el cónyuge adquirente, ambos esposos obtendrán una ganancia patrimonial. Por tanto, podrán aplicar ambos la exención en proporción a la ganancia que corresponda con el importe obtenido en la enajenación. Según su porcentaje de titularidad en la vivienda transmitida. Siempre que la destinen íntegramente a la adquisición de una nueva vivienda habitual. Y se corresponda con el porcentaje de titularidad que de ésta adquieran.
No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!