¿Puede exigirme el inquilino una indemnización si no le renuevo el contrato de alquiler de local comercial?

Los alquileres para uso distinto de vivienda son aquellos que recayendo sobre un inmueble (local, bajo, oficina, etc.), no tienen como destino primordial cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Y ello por haberse celebrado para que el arrendatario ejerza en el inmueble alquilado una actividad comercial, profesional, recreativa, industrial, etc.

Si el inmueble está muy demandado por sus características y ubicación, es posible que el propietario no quiera renovar el arriendo una vez expire el plazo de duración pactado con el inquilino. Con ánimo de firmar un nuevo contrato con otro posible interesado en mejores condiciones. Resultando en tal caso conveniente que el arrendador tenga presente si tiene o no que indemnizar al inquilino saliente.

¿QUÉ REGIMEN LEGAL ES APLICABLE A LOS ALQUILERES DE LOCAL COMERCIAL?

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen según los términos y condiciones acordados por las partes en el contrato. En su defecto, por lo dispuesto en el título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente se aplicará el Código Civil. Si bien hay que tener en cuenta que dichos alquileres se someterán de forma imperativa a lo establecido en los títulos I y IV de la ley arrendaticia

Es importante tener presente que el alquiler de local se rige primordialmente por la voluntad de las partes. Y que pueden acordar en el contrato que se excluya la aplicación de algunos preceptos de la ley arrendaticia. Salvo los que sean de aplicación imperativa. No obstante, dicha exclusión deberá reflejarse de forma expresa en el contrato respecto a cada uno de los artículos que no serán aplicables. Pues de lo contrario, en defecto de pacto, resultará de aplicación lo previsto para estos alquileres en la ley arrendaticia.

local comercial

¿EN QUÉ CASOS PUEDE EXIGIRME EL INQUILINO UNA INDEMNIZACIÓN?

El artículo 34 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece una indemnización a favor del arrendatario. Si el arrendador decide no renovarle el contrato de alquiler de local por haber vencido su plazo. Siempre y cuando se den ciertos requisitos. Y no se haya pactado expresamente, tal y como hemos comentado anteriormente, la exclusión de dicho precepto en el contrato de alquiler. Es decir, la renuncia expresa al cobro de dicha indemnización por el inquilino.

En todo caso, para que proceda dicha indemnización será necesario que el contrato haya tenido una duración mínima de 5 años. Que la extinción del contrato de arrendamiento se produzca por haber vencido el plazo de duración establecido. Y, además, es imprescindible que el inquilino haya ejercido en el inmueble alquilado una actividad comercial de venta al público. Debiendo manifestar el inquilino al arrendador, al menos 4 meses antes de que expire el contrato, su voluntad de renovar el contrato. Ofreciendo una renta de mercado y por un plazo mínimo de 5 años adicionales.

¿QUÉ INDEMNIZACIÓN PUEDE RECLAMARME EL INQUILINO DEL LOCAL COMERCIAL?

La ley arrendaticia también prevé cómo determinar el importe de la indemnización que en su caso deba abonarse al inquilino. En función de las decisiones que éste adopte para continuar su actividad comercial, tras su salida del local que venía ocupando en alquiler. No obstante, si las partes no alcanzaran un acuerdo sobre la cuantía de la indemnización, la ley dispone que el importe sea fijado por un árbitro que designen las partes.

De este modo, el inquilino tendrá derecho a que se le indemnicen por los gastos de traslado y perjuicios derivados de la pérdida de clientela. Si continúa ejerciendo la misma actividad en el mismo municipio y dentro de los 6 meses siguientes a la expiración del contrato. O podrá tener derecho a una indemnización de una mensualidad por año de duración del contrato de alquiler, con un máximo de 18 mensualidades. En caso de que el inquilino inicie en el mismo plazo una actividad diferente o decida no continuar la actividad. Y el arrendador o un tercero ejerzan en el local la misma actividad que el inquilino saliente.

No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!