Seguramente alguna vez le han ofrecido la posibilidad, o ha tenido la tentación de pagar parte de la compraventa de un inmueble con dinero negro, no documentado en la escritura pública, y por tanto invisible a los ojos de Hacienda. Pero, ¿qué impuestos se ahorran comprador y vendedor en estos casos? Y sobre todo, ¿qué riesgo asume cada uno de ellos? (Publicado en Idealista)
LOS IMPUESTOS QUE SE AHORRA UN CONTRIBUYENTE, POR COMPRAR CON DINERO NEGRO
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CONSECUENCIAS EN EL ITP E IRPF DEL COMPRADOR.
En la compraventa de inmuebles entre particulares, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo impositivo oscila, según cuál sea la Comunidad Autónoma, entre el 6% y el 11%.
Pues bien, escriturar la compraventa de un inmueble por un importe inferior al realmente pagado, supone para el comprador un ahorro en este impuesto. Por ejemplo, si la compraventa se ha pactado por 200.000 euros, el comprador en la Comunidad Valenciana tendrá que pagar 20.000 euros en concepto de ITP (10%). Si parte de ese dinero se paga en negro, y tan sólo se escritura por 150.000 euros, el impuesto a pagar se reducirá a 15.000 euros.
Pero cuidado, si el inmueble se vende en los años siguientes, el contribuyente pagará bien caro en su IRPF, el ahorro fiscal conseguido… Y es que a la hora de determinar la ganancia patrimonial obtenida, como valor de adquisición se tomará el que figure en la escritura de compra del inmueble (150.000 euros, siguiendo el ejemplo anterior), y no el efectivamente satisfecho (200.000 euros).
Ello hará que la ganancia patrimonial se incremente considerablemente. Siguiendo el ejemplo propuesto, si el inmueble se vendiera por 250.000 euros, la ganancia real (sin contemplar gastos), ascendería al importe de 50.000 euros (250.000 euros – 200.000 euros). Sin embargo, atendiendo a lo escriturado, el contribuyente tendrá que tributar por una ganancia de 100.000 euros (250.000 euros – 150.000 euros).
Y ciertamente, pagará muy caro el ahorro fiscal obtenido. Y ello, porque aunque en su día se ahorró el pago de parte del ITP debido (a tipos que oscilan entre el 6% y el 11%), ahora tendrá que tributar por una ganancia patrimonial superior a la realmente obtenida, a tipos que oscilarán entre el 19% y el 23%.
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CONSECUENCIAS EN EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL.
Del mismo modo, si pasado un tiempo el comprador decide vender dicho inmueble, podría verse obligado a pagar el impuesto de plusvalía municipal. Y ello, precisamente, por no haber declarado el importe total pagado en la compraventa.
Recordemos que el impuesto ha sido declarado inconstitucional en los supuestos en los que se transmite en pérdidas. El Tribunal Supremo por su parte, ha reconocido que, para acreditar la inexistencia de incremento de valor del terreno, al contribuyente le basta con demostrar que dicha pérdida resulta de la simple comparación de las escrituras de compra y venta del terreno.
De este modo, el contribuyente que escrituró la compra del inmueble por un valor inferior al real, puede ver cómo, en el momento de la venta, de la comparación de escrituras resulta una ganancia (aunque irreal), y por tanto debe tributar por este impuesto.
Es el caso por ejemplo de un contribuyente que compra un terreno por 150.000 euros, pero sólo escritura por 110.000 euros. Si posteriormente vendiera por 140.000 euros, realmente habría una pérdida de 10.000 euros en la transmisión (140.000 euros – 150.000 euros), pero de escrituras resultaría una ganancia de 30.000 euros (140.000 euros – 110.000 euros).
LOS IMPUESTOS QUE SE AHORRA EL VENDEDOR DE UN INMUEBLE, SI ACEPTA DINERO NEGRO
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CONSECUENCIAS EN EL IRPF DEL VENDEDOR.
Más beneficiado sale el vendedor que acepta dinero negro al transmitir un inmueble. De entrada verá reducido el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF. Sea cual sea el valor por el que adquirió en su día el inmueble que ahora vende, lo cierto es que si escritura dicha venta por un valor inferior al real, reducirá la ganancia patrimonial obtenida, y obtendrá un ahorro fiscal en su IRPF (del 19% al 23% del importe de la ganancia, como hemos visto).
Además, si el inmueble transmitido es una vivienda habitual, y el propósito de este vendedor es el de adquirir una nueva vivienda habitual, le será más fácil obtener la exención total por la reinversión de la ganancia patrimonial obtenida.
Y es que dicha exención plena se logra reinvirtiendo el importe total obtenido en la transmisión. Evidentemente, al vendedor que ha pactado el pago de 250.000 euros, pero que ha escriturado por 200.000 euros, le resultará más sencillo reinvertir sólo ésta última cantidad en la compra de la nueva vivienda, y así lograr la exención total.
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CONSECUENCIAS EN EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL.
Además, el vendedor que escriture por un importe inferior al realmente obtenido en la transmisión, aceptando parte del pago en dinero negro, también podría librarse de pagar la plusvalía municipal.
Y es que el contribuyente que escritura por un valor inferior al real de la transmisión, puede intencionadamente lograr que, de la comparación de las escrituras de compra y venta de la operación, resulte la inexistencia de incremento del valor del terreno.
Eso sí, el Ayuntamiento podrá exigirle igualmente el impuesto de plusvalía municipal. No obstante, la carga de la prueba de la existencia de incremento de valor en la transmisión, corresponderá en estos casos al Ayuntamiento.
LOS RIESGOS QUE ASUME EL COMPRADOR POR PAGAR CON DINERO NEGRO
El principal riesgo que asume el comprador que paga parte del precio con dinero negro, es el de sufrir una comprobación de valores, y tener que pagar un ITP adicional al autoliquidado en base al valor de escritura.
No obstante, este riesgo no es exclusivo de los contribuyentes que adquieren un inmueble escriturando por un valor inferior al realmente pagado. Y es que hoy en día, todo contribuyente que declara haber adquirido un inmueble, por un valor inferior al publicado por la Comunidad Autónoma que corresponda, está en grave riesgo de sufrir una comprobación de valores.
Por otro lado, es un riesgo moderado, ya que la mayoría de comprobaciones de valores se anulan en los Tribunales, tanto administrativos como judiciales. Además, es raro que en estos casos se imponga a los contribuyentes, una sanción tributaria.
QUÉ RIESGO ASUME EL VENDEDOR QUE RECIBE DINERO NEGRO
El principal riesgo que asumen estos vendedores es el de sufrir una comprobación del valor de transmisión declarado en su IRPF. Puede parecer que este tipo de comprobaciones sólo pueden recibirlas los compradores de inmuebles, pero nunca los vendedores.
Y es que, así como es muy habitual que una Comunidad Autónoma realice una comprobación de valores al adquirente de un inmueble, exigiéndole un ITP adicional, es más raro que dicha comprobación se lleve a cabo por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, y se dirija al vendedor y a la comprobación de su IRPF.
Sin embargo, este tipo de comprobaciones se están produciendo. Y que en muchos casos, la Agencia Tributaria se basa en el valor comprobado por las Comunidades Autónomas, para revisar el valor de transmisión declarado por los vendedores en su IRPF. Así lo hemos comentado recientemente en Idealista.
Y hay que tener en cuenta que en estos casos, se exigiría al vendedor el IRPF de la ganancia patrimonial no declarada, con tipos que, como se ha dicho, oscilarían entre el 19% y el 23%, en función del importe de la ganancia obtenida.
Además, al importe resultante de dicha regularización, habría que añadir la muy probable imposición de una sanción tributaria.