La compra de un piso suele documentarse con la firma de un contrato privado y en escritura pública otorgada ante un notario. No obstante, por circunstancias varias, las partes pueden decidir formalizar la compraventa sin ir al notario. Y, tiempo después, acudir a notaría para cambiar la titularidad del inmueble en el registro de la propiedad. Surgiendo entonces la duda de si el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que el adquirente debió pagar está o no prescrito.(Publicado en Idealista)
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿ES VÁLIDO EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE UN PISO?
El contrato existe desde el momento en que varias personas consienten en obligarse, debiendo una de ellas entregar la propiedad de un inmueble a la otra a cambio de un precio. Y será obligatorio para ambas, cualquiera que sea la forma (verbal o escrita) en que dicho contrato se celebre, siempre que concurran las condiciones esenciales para su validez.
No en vano, las obligaciones que nacen del contrato tienen fuerza de ley entre las partes, y deben cumplirse en los términos pactados. Aunque es bastante frecuente que en un contrato privado de compraventa de un piso pueda pactarse la entrega de arras penitenciales. Lo que permitirá a cualquiera de los firmantes desvincularse del contrato asumiendo la penalización prevista en el artículo 1.454 del Código Civil.
La compraventa de un piso mediante un contrato privado tendrá por tanto plena validez entre las partes. Si bien es conveniente que el contrato privado prevea que el vendedor se obliga a elevarlo a escritura pública en cualquier momento a petición del comprador. O que se establezca expresamente la posibilidad de resolver el contrato si el vendedor no acude al notario para elevarlo a público. Con devolución al adquirente del precio que pagó.
¿QUÉ PROBLEMAS CONLLEVA COMPRAR UN PISO SIN ACUDIR AL NOTARIO?
Aunque el contrato privado de compraventa de un piso tiene plena validez entre las partes, no tiene la misma fuerza probatoria que la escritura notarial en relación a la fecha, hechos y declaraciones de voluntad que contiene. Ni eficacia ejecutiva para reclamar el cumplimiento de las obligaciones. Debiendo los firmantes del contrato privado en caso de incumplimiento acudir previamente al procedimiento judicial correspondiente.
El contrato privado de compraventa tampoco extiende igualmente sus efectos frente a terceros. Dado que no tiene acceso al registro de la propiedad y por lo tanto no otorga las mismas garantías al comprador que la escritura pública notarial. Que permite comunicar de inmediato el cambio de titularidad del inmueble al registro y catastro. Evitando que posibles deudas o cargas que pueda contraer el vendedor afecten a la vivienda adquirida por el comprador.
Finalmente, hay que tener presente que la compra de un piso mediante un contrato privado solo será posible si el adquirente dispone de recursos suficientes para pagar el precio. En caso contrario, si el comprador precisa de financiación bancaria, resultará imprescindible que la venta se formalice ante notario en escritura pública. Salvo que disponga de otro inmueble de su propiedad que pueda hipotecar.
¿PUEDO DECLARAR PRESCRITO EL ITP DE LA COMPRA DE MI PISO QUE ADQUIRÍ CON UN CONTRATO PRIVADO?
La cuestión que abordamos en este apartado nos la planteó recientemente un cliente del despacho. Y ello con ocasión de la elevación a público del contrato privado de compraventa de su piso, que suscribió tiempo atrás con los vendedores. Dándose la circunstancia que tras la venta del piso se produjo el fallecimiento de uno de los vendedores sin haberse elevado a público el contrato. Y que ahora tienen que comparecer a la firma en notaría los herederos del vendedor que falleció hace más de cinco años.
El comprador se plantea si debe o no pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la compra de su piso. Teniendo en cuenta que el inmueble lo adquirió con un contrato privado hace más de 10 años. Y que desde entonces los recibos del IBI y la tasa de basuras de la vivienda se emiten por el Ayuntamiento a nombre del comprador, que es quien puntualmente los abona.
La Dirección General de Tributos, en diversas consultas vinculantes recientes (V1211-2021 y V1179-2018), ha tenido ocasión de analizar esta problemática. Señalando que a los efectos de la prescripción, la fecha del contrato privado se presume que es la de su presentación a liquidar, aunque sea de fecha anterior. Salvo que pueda acreditarse que la firma del contrato privado se produjo realmente con anterioridad, por darse alguna de las circunstancias previstas en el artículo 1.227 del Código Civil.
En este caso el fallecimiento de uno de los vendedores es un hecho que permite atestiguar la antigüedad de la compraventa. Dado que el vendedor difunto no pudo firmar el contrato privado una vez fallecido. Por ello, habiéndose producido el óbito hace más de cinco años, puede considerarse prescrito el ITP. Por haber trascurrido el plazo de prescripción de cuatro años previsto en el artículo 66 de la Ley 58/2003 General Tributaria.
No obstante, si se le plantea esa problemática, que debe ser analizada por caso por caso. ¡Consúltenos!