El mercado de viviendas en alquiler España sigue siendo escaso para hacer frente a la creciente demanda. Lo que está propiciando un incremento del precio del alquiler en las grandes ciudades, que dificulta mucho el acceso a una vivienda. Bien es cierto que las últimas reformas legislativas aprobadas por el Gobierno han generado mucha inseguridad. Y son muchos los propietarios que se resisten a sacar sus viviendas en alquiler ante el temor de padecer impagos o no poder recuperar sus inmuebles. Pese a los beneficios fiscales aprobados en el IRPF para los arrendadores. Por ello, conviene saber si puede aplicarme la reducción por alquileres en el IRPF si la fundación a la que alquilo mi piso lo destina a vivienda de desfavorecidos.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ CONSIDERA LA LEY COMO ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?
El negocio jurídico en virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce de un bien, por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto, se conoce como arrendamiento. La normativa considera que el alquiler que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino tiene la consideración de vivienda.
La ley arrendaticia distingue claramente entre los arrendamientos de vivienda y aquellos para uso distinto del de vivienda. Entre estos últimos, podemos destacar los llamados arrendamientos de temporada, que cubren necesidades puntuales del inquilino por motivos de trabajo, estudio, vacaciones, etc. Pero que no constituyen para el inquilino su vivienda habitual ni permanente. Tampoco pueden calificarse como alquileres de vivienda aquellos que pueden acordarse mediante canales de oferta turística para satisfacer las necesidades de ocio del inquilino por un espacio de tiempo breve.
¿QUE REDUCCIONES PUEDE APLICAR EN EL IRPF EL ARRENDADOR DE UNA VIVIENDA?
La Ley 35/2006 del IRPF establecía en su artículo 23 una reducción aplicable a los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda. De manera que si el rendimiento neto calculado era positivo se podía aplicar una reducción del 60%. No obstante, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introdujo una modificación en el citado artículo 23. Por ello, y con efectos del 1-01-2024, el arrendador podrá aplicar una reducción del 90% si formaliza un nuevo contrato. Siempre que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado. Y se minore el alquiler al menos un 5% respecto al que el inquilino abonaba en el contrato anterior.
La reducción podrá alcanzar el 70% si no se cumplen los anteriores requisitos, pero el inmueble se incorpora al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas residenciales tensionadas. Y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años. O bien se trate de una vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades sin fines lucrativos. O acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
El arrendador, del mismo modo, podrá aplicar una reducción del 60% si la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación. Que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato. Y un 50% en cualquier otro caso. Por otra parte, las zonas de mercado residencial tensionado serán determinadas conforme a la legislación estatal en materia de vivienda. Y que apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.
¿PUEDO APLICAR LA REDUCCIÓN POR ALQUILERES EN EL IRPF SI LA FUNDACION A LA QUE ALQUILO MI PISO LO DESTINA A VIVIENDA DE DESFAVORECIDOS?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de controversia con la Agencia Tributaria. Y fue analizada recientemente por el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Andalucía. Con motivo de la reclamación que interpusimos desde nuestro despacho frente a la liquidación que fue dictada por Hacienda a un cliente nuestro. En la que se le denegó la aplicación de la reducción del 60% en el IRPF al no quedar acreditado que el inmueble se haya sido arrendado para constituir la residencia habitual y permanente de una persona física concreta.
Lo cierto es que el arrendador formalizó un contrato de alquiler de vivienda con una fundación. Y en una de las cláusulas del contrato de alquiler se especifica que el inmueble será destinado al alojamiento gratuito de las personas beneficiarias de los programas de carácter social que la entidad tiene. Siendo estas personas consideradas en riesgo de exclusión social y vulnerabilidad. Y teniendo dichas personas en el inmueble arrendado su domicilio, satisfaciendo sus necesidades de vivienda, por el tiempo que determine la entidad arrendataria.
Hacienda esgrime que nos encontramos ante un arrendamiento de inmueble a una persona jurídica para un destino genérico. Que no es otro que la utilización del inmueble como vivienda por las personas beneficiarias de los programas de carácter social que la entidad tiene. Sin que haya quedado plenamente justificado que la finalidad del arrendamiento sea el uso exclusivo de una persona física determinada en el contrato de arrendamiento.
El TEAR de Andalucía, trayendo a colación el criterio establecido anteriormente por el TEAR de Valencia, señala que queda claro que en este caso el destino del inmueble es el de vivienda. Y que no existe por parte de la entidad arrendataria ánimo de explotar el inmueble, ni se va a percibir contraprestación alguna por los residentes. Dado que la vivienda se utiliza por personas que no pueden celebrar por si mismas el contrato del alquiler, debido a su situación de exclusión social y vulnerabilidad.
Por todo ello, concluye el TEAR, en el presente caso estamos ante un contrato de alquiler suscrito entre el propietario de una vivienda y una fundación. Y el inmueble se alquila para ser destinado exclusivamente a vivienda. Con el objeto de favorecer la permanencia en la vivienda de personas en situación de exclusión social y vulnerabilidad. Motivo por el que queda claramente identificado el colectivo que hará uso del inmueble. Y, por tanto, ha de reconocerse al reclamante el derecho a aplicar la reducción en el IRPF del alquiler que percibe, anulando la liquidación impugnada.
En todo caso, dado que cada asunto presenta sus particularidades, siempre será aconsejable que un especialista lo valore. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.