La subida de los tipos de interés está teniendo una importante repercusión en la economía domestica de las familias. Especialmente en las que tienen su vivienda hipotecada y están pagando intereses a tipo variable. Por ello, de un tiempo a esta parte, son muchos los que se están planteando renegociar su hipoteca para poder hacer frente a esta situación. Y a algunos les surge la duda de si podrán seguir aplicando la deducción por adquisición de vivienda en el IRPF, si refinancian su hipoteca.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿CÓMO PUEDO REFINANCIAR MI HIPOTECA?
La compra de una vivienda exige un importante desembolso de dinero que en muchos casos nos sería posible sin financiación bancaria. Con la firma de una hipoteca se obtiene liquidez para la compra a cambio de devolverle al banco el principal y los intereses que se pacten. La refinanciación de la hipoteca es en definitiva una renegociación de las condiciones que se acordaron en su día con el banco.
La refinanciación de la hipoteca puede obtenerse normalmente mediante la novación, subrogación o firma de una nueva hipoteca. La novación modifica las condiciones de la hipoteca que firmaste. Y suele concretarse en un aumento del plazo, una ampliación del capital o el cambio del tipo de interés (fijo o variable). La subrogación es el cambio de entidad bancaria con la que teníamos la hipoteca por otra que nos ofrece mejores condiciones. Finalmente, la firma de una nueva hipoteca persigue obtener financiación para cancelar la hipoteca anterior.
En todo caso, conviene tener presente que conseguir refinanciar la hipoteca depende en gran medida de que el banco la acepte. Y conlleva siempre una serie de gastos que hay que valorar. Dado que deberá formalizarse ante notario y posteriormente inscribirse en el registro de la propiedad. Pudiendo conllevar también en algunos casos el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿QUE ES LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA DEL IRPF?
La deducción por adquisición de vivienda fue suprimida con carácter general en el año 2013. No obstante, los que adquirieron su vivienda habitual antes del 1-01-2013 pueden todavía aplicarse dicha deducción. Y ello en virtud de la disposición transitoria 18ª de la vigente Ley 35/2006 del IRPF. Que permite deducir las cantidades que se sigan invirtiendo en la adquisición de vivienda habitual, con un límite de 9.040 euros anuales.
En este sentido, el artículo 68.1.1.ª de la citada ley, en su redacción vigente a 31-12-2012, establece los términos de la deducción en caso de financiación ajena. Considerando que son deducibles tanto la amortización del capital concedido, los intereses y demás gastos derivados de la adquisición de la vivienda habitual. Y que la deducción se practicará a medida que se devuelva el principal y los intereses, siempre que se cumplan determinados requisitos.
¿PUEDO SEGUIR APLICANDO LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA SI REFINANCIO MI HIPOTECA?
La respuesta a esta cuestión ha sido recientemente abordada por la Dirección General de Tributos. Y ello al dar respuesta a la consulta vinculante que le planteó un contribuyente. Que ha venido aplicando la deducción por adquisición de su vivienda habitual que compró en 2011. Y que tiene intención de contratar un nuevo préstamo hipotecario con otra entidad financiera. Con el mismo principal que le falta por pagar de su hipoteca actual.
Lo cierto es que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación, ya sea propia o ajena. Y la forma en que se satisfaga la inversión, a través de uno o varios préstamos. Ni respecto a las garantías exigidas para la concesión de los créditos. Cuestiones todas ellas que en principio no afectan a la inversión que es susceptible de deducción.
La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo por otro, según señala la DGT, implica únicamente la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas. Y, por tanto, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación. Ni agota las posibilidades de aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual. Siempre que el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
No obstante, puntualiza la DGT, en caso de pactarse una ampliación del principal, no será posible deducir la parte proporcional de las cantidades que se correspondan con dicho incremento. Si se destinan a financiar conceptos diferentes a la propia adquisición de la vivienda. Resultando en todo caso imprescindible que se simultaneen la cancelación del préstamo anterior y la firma del nuevo. Y que el contribuyente acredite la conexión entre ambos créditos, así como que el destino de los mismos está vinculado a la vivienda.
No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!