La normativa tributaria garantiza a Hacienda el cobro de los impuestos vinculados a la transmisión, adquisición o importación de inmuebles. Y ello debido a que los bienes quedan afectos al pago de las deudas pendientes por dichos impuestos. De manera que el comprador puede acabar respondiendo de las deudas que un anterior propietario adeude. El Tribunal Supremo en reciente sentencia ha clarificado si la caducidad de la nota registral de afección fiscal exime al comprador de tal responsabilidad.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿EN QUE CONSISTE LA AFECCIÓN DE BIENES?
El derecho de afección es una de las garantías para el cobro de los tributos que se recoge en el artículo 79 de la Ley 58/2003 General Tributaria (LGT). Por ello, si se produce la trasmisión de un bien por cualquier causa, el inmueble quedará afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria del impuesto que quede pendiente. En régimen de responsabilidad subsidiaria y en los términos establecidos en el citado precepto legal.
De esta forma, en virtud del derecho de afección de bienes, podrá exigirse al comprador del inmueble la totalidad de las deudas tributarias no prescritas que estén pendientes al tiempo de la venta. Y se producirá el traspaso de las deudas al adquirente tras la venta, siempre que éstas no se hayan podido cobrar al transmitente (deudor principal), que deberá ser declarado fallido, al convertirse el comprador en responsable subsidiario de las deudas frente a la Administración
¿QUÉ ES LA NOTA REGISTRAL DE AFECCIÓN FISCAL?
La nota registral de afección fiscal es una anotación marginal o asiento que se practica y aparece normalmente en las notas simples informativas que expide el registro de la propiedad. Y que vincula la finca de que se trate al pago de los impuestos pendientes que dimanen de una anterior transmisión. De este modo, es una carga real que puede obligar al comprador a responder del pago de los impuestos que no pagó el anterior propietario.
Dichas notas se extienden de oficio y pueden ser canceladas por caducidad a los cinco años de su fecha. Bien al tiempo de practicarse cualquier operación sobre la finca afectada o bien al expedirse una certificación. A efectos prácticos suponen una especie de embargo preventivo a favor de la Hacienda Pública. Y, de hecho, se encuentran habitualmente en la mayoría de las fincas registrales.
¿PUEDE HACIENDA EXIGIR AL COMPRADOR DE UN PISO LA RESPONSABILIDAD POR TRIBUTOS PENDIENTES DEL VENDEDOR, SI CADUCA LA NOTA DE AFECCIÓN FISCAL?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de reciente análisis por el Tribunal Supremo con motivo del recurso presentado por un contribuyente que adquirió un inmueble. Y que impugnó el procedimiento de derivación de responsabilidad tributaria de carácter subsidiario que Hacienda inició en su contra. En virtud de lo establecido en el artículo 43.1d de la Ley 58/2003 General Tributaria. Exigiéndole el pago del Impuesto de Sucesiones que un anterior propietario del inmueble dejó pendiente de pago tras adquirir por herencia el bien.
Lo cierto es que tras adjudicarse el deudor el bien por título de herencia, se practicó una nota marginal de afección fiscal por el Impuesto de Sucesiones con una duración de cinco años. Posteriormente, el heredero adjudicatario trasmitió el bien a una mercantil, haciéndose constar también la afección. Y finalmente, la sociedad vendió el inmueble al recurrente reflejándose igualmente la existencia de afecciones fiscales.
Por lo que respecta al Impuesto de Sucesiones debido por el heredero, la Administración le notificó acuerdo de liquidación sin que el obligado atendiera el pago. Tras las actuaciones recaudatorias pertinentes se declaró fallido al deudor principal. Iniciándose posteriormente procedimiento de responsabilidad subsidiaria (ex art. 43.1d LGT) contra el recurrente que fue impugnado y del que trae su causa el recurso de casación resuelto por el Supremo.
El recurrente plantea al Tribunal que determine si Hacienda puede iniciar un procedimiento de responsabilidad subsidiaria por afección al pago de deudas frente al adquirente. Teniendo en cuenta que en el caso enjuiciado han transcurrido 5 años desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la correspondiente nota marginal de afección al pago del impuesto sobre sucesiones del inmueble. Si bien el declarado responsable adquirió el bien dentro del plazo de afección.
El Supremo considera que el recurrente confunde la nota afección y la acción de exigencia de la deuda tributaria al responsable subsidiario (ex art. 43.1d LGT). Y ello dado que la caducidad quinquenal de la nota no extingue la acción para exigir la responsabilidad subsidiaria. Siendo el momento decisivo para enjuiciar la oponibilidad de la carga y la eventual condición de tercero hipotecario protegido (art. 34 LH) la fecha de adquisición. De este modo, quien adquiere con la afección inscrita y vigente no queda amparado por la fe pública registral en ese aspecto, y sucede en la carga en los términos del artículo 79 LGT.
Por todo ello, el Supremo fija como doctrina jurisprudencial que sí procede iniciar el procedimiento de responsabilidad subsidiaria respecto a un bien afecto al pago de la deuda tributaria en los términos del artículo 79 LGT. Pese a que haya transcurrido el plazo de caducidad de cinco años desde la práctica de la nota marginal de afección legal del referido bien. Siempre que el tercero adquiriera el inmueble dentro de dicho plazo y, posteriormente, se haya declarado fallido al deudor principal. De modo que el ejercicio de la acción de derivación se rige por el régimen propio de la responsabilidad subsidiaria establecida en el artículo 43.1d LGT, cuyo dies a quo se sitúa en la declaración de fallido.
En todo caso, es evidente que estamos ante una cuestión compleja que es conveniente que un profesional especializado analice pormenorizadamente. Teniendo en cuenta las circunstancias y particularidades del supuesto en cuestión llegado el caso. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.