¿Quién debe firmar el contrato de alquiler?: 5 supuestos habituales a tener en cuenta

En la negociación de un arriendo es fácil que se pase por alto reparar quienes serán los firmantes del contrato y que toda la atención se centre en los términos del alquiler (renta, duración del contrato, garantías, etc.), por ser los aspectos que más preocupan a las partes. Sin embargo, es crucial tener claro quién debe firmar el contrato en cada caso. De manera que el consentimiento manifestado sea plenamente válido para garantizar los derechos y obligaciones de las partes y evitar pueda devenir nulo el alquiler que se pretende. (Publicado en Idealista)

Por ello, es siempre aconsejable que el inquilino solicite al Registro de la Propiedad una nota simple del inmueble antes de firmar el contrato de alquiler, de manera que pueda verificar quienes son efectivamente sus titulares. El propietario, por su parte, deberá también requerir al potencial inquilino la documentación necesaria para cerciorarse, al objeto de que ambas partes puedan contrastar que los firmantes están facultados para suscribir el contrato y obligarse.

CUANDO El INMUEBLE ALQUILADO PERTENECE A VARIOS PROPIETARIOS

Es frecuente que un inmueble pertenezca conjuntamente a varios propietarios. Copropiedad que puede tener su origen en una compraventa conjunta o en la herencia recibida en proindiviso. Si los copropietarios de la vivienda o local comercial están conformes en alquilar el inmueble no habrá discusión. Deberán firmar todos el contrato en calidad de arrendadores, salvo que otorguen poderes de representación a uno de ellos para que firme.

La cuestión será diferente si uno o varios copropietarios están disconformes con el alquiler pretendido por el resto. Supuesto que abordamos en una anterior entrada de nuestro blog. En tal caso, la mayoría de los copropietarios podrán firmar válidamente el contrato de alquiler. Siempre y cuando el arriendo no supere los 6 años de duración. Dado que si el contrato excede de dicho plazo será necesaria, por el contrario, la firma de todos los propietarios.

Si los titulares del inmueble son dos por partes iguales, se requerirá la firma de ambos. Y ello, con independencia de que estén o no casados, o si lo están en régimen de separación de bienes o de sociedad de gananciales. Si uno de los copropietarios ostenta más porcentaje de propiedad que el otro, podrá él solo firmar el contrato de alquiler por tener la mayoría.

SI SON VARIOS LOS INQUILINOS QUE QUIEREN ALQUILAR UN INMUEBLE

No es extraño que dos personas pretendan alquilar un inmueble para fijar en él su residencia. Lo cierto es que si el contrato de arrendamiento lo firman los dos, serán considerados ambos como inquilinos. Si sólo firma uno tendrá éste la condición de arrendatario, pudiendo subrogarse su cónyuge en la posición de inquilino cuando éste fallezca y si convivía con él. Ostentando igual derecho la pareja no casada del arrendatario.

En el alquiler de local de negocio tendrá la condición de arrendatario también quien firme el contrato. No obstante, si en el bajo se ejercía una actividad empresarial o profesional, al fallecimiento del inquilino podrá subrogarse como arrendatario el heredero o legatario. Siempre que continúe el ejercicio de la actividad y hasta la finalización del contrato.

En todo caso, sean dos o más los inquilinos que pretendan alquilar el inmueble, lo más aconsejable es que firmen todos el contrato. Pudiendo exigir además el arrendador que se obliguen todos al pago de la renta con carácter solidario. De manera que el propietario pueda exigir el abono del alquiler indistintamente a todos o a cualquier de los inquilinos.

firmar el contrato

SI LA TITULARDAD DEL INMUEBLE ALQUILADO LA COMPARTEN NUDO PROPIETARIOS Y USUFRUCTUARIOS

Es también bastante habitual que la propiedad de un inmueble se comparta entre quienes ostentan la titularidad y el uso. No en vano, el nudo propietario será el dueño del inmueble pero con ciertas limitaciones. Y el usufructuario el que tiene su uso y disfrute. Por tanto, será el usufructuario el único que esté facultado para alquilar el bien, y para firmar el contrato de arrendamiento. Cuestión que ya tratamos en otra entrada de nuestro blog.

En todo caso, las reparaciones extraordinarias que necesite el inmueble serán de cuenta y cargo del nudo propietario. Así como los gastos de comunidad que deberá también asumirlos la propiedad. Obligación ésta última que dimana de la Ley de Propiedad Horizontal, y ha sido ratificada por la jurisprudencia. Salvo que exista pacto expreso en contrario por el que el usufructuario o su inquilino se obliguen a asumir tales gastos.

SI EL ARRENDADOR Y/O SU INQUILINO SON UNA PERSONA JURÍDICA

Una institución, organización o empresa pueden ser titulares de un inmueble y cederlo en alquiler o pretender alquilar una vivienda o local para establecerse. Además, debemos tener presente que cualquier persona jurídica actúa normalmente a través de una persona física. Que será según los casos quien la represente y deba firmar el contrato de alquiler.

Toda persona jurídica tiene un representante legal (administrador, presidente, etc.) que está facultado para firmar el contrato de arrendamiento y para obligarse en nombre de la entidad que representa. Otras veces la entidad podrá apoderar a un tercero facultándole expresamente para que pueda firmar. En todo caso, será necesario verificar que la representación o apoderamiento están en vigor. Y que en el poder se confieren realmente las facultades necesarias para firmar el contrato y obligarse.

CUANDO UN TERCERO FIRMA EL CONTRATO DE ALQUILER CON LAS PARTES

La exigencia de garantías por el arrendador para asegurarse el cumplimiento efectivo del contrato esta a la orden del día. Una alternativa usual es solicitar al potencial inquilino que busque una persona de su confianza y solvente para que se constituya en su fiador solidario. Y ello, respecto a cuantas obligaciones de pago que deriven del contrato de alquiler. De modo que en caso de incumplimiento, puede reclamar el arrendador a ambos (inquilino y fiador) las deudas pendientes.

En tal caso, el contrato deberán firmarlo las partes en calidad de arrendador y arrendatario. Y el tercero dispuesto a constituirse en fiador del inquilino que, con su firma, se obligará solidariamente al pago de cuantas obligaciones dimanen del contrato. Si el arrendatario es una persona jurídica, es posible que el administrador o presidente pueda constituirse a su vez en fiador de la entidad. Debiendo suscribir el contrato en su propio nombre (fiador), y como representante de la entidad (presidente o administrador).