Sabido es que los rendimientos que se obtienen por el arrendamiento de viviendas o locales tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario o como actividad económica. Esto último, en el caso de que el arrendador cuente con una persona con contrato laboral a jornada completa para la gestión de los alquileres. Sin embargo, surge la duda sobre el tratamiento fiscal que ha de darse a las cantidades que cobra el propietario como consecuencia del desahucio del inquilino, por falta de pago. El Tribunal Supremo, en breve, clarificará esta cuestión.
SUPUESTO DE HECHO MUY HABITUAL
En España no son infrecuentes los procedimientos de desahucios por falta de pago de la renta, a los que se acumulan la acción de reclamación de las cantidades. Normalmente, en este tipo de demandas civiles, se pide el pago de las rentas adeudadas hasta la fecha de la presentación de la demanda. Y de las que se devengarán en el futuro, hasta que se logre el desahucio del inquilino.
Y el problema es que desde la interposición de la demanda hasta que se dicte sentencia puede trascurrir más de un año.
¿Renta de alquiler o indemnización? Ésa es la cuestión
Por ello, surge la duda sobre cómo deben tributar los importes que finalmente cobra el propietario, cuando se ejecuta el desahucio del inquilino. ¿Son una indemnización o estamos ante rentas del alquiler, devengadas por los meses en los que el inquilino ha ocupado el inmueble, hasta el desalojo?
En el primer caso, las cantidades cobradas en el momento del desahucio tributarán como ganancia patrimonial. Por el contrario, si se consideran renta de alquiler, tributarán de la misma forma en que venían haciéndolo hasta la fecha. Es decir, como rendimiento del capital inmobiliario, o como renta de actividades económicas.
Ello afectará, por ejemplo, al devengo del impuesto. Así, si se considera renta de alquiler, habrá que tributar por las rentas cuando éstas sean exigibles. Es decir, cada mes. Y ello, aunque no se hayan cobrado (sin perjuicio de considerar estos importes como un saldo de dudoso cobro). Sin embargo, si se consideran ganancia patrimonial, la obligación de tributar surgirá cuando se produzca la alteración patrimonial. Ello ocurrirá cuando se produzca el desahucio y se abonen las rentas atrasadas.
EL TSJ DE CASTILLA Y LEÓN, A FAVOR DE LA CONSIDERACIÓN COMO RENTAS DE ALQUILER
El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla y León, en sentencia de 4-6-2020 (recurso 1380/2018), consideró que estas rentas que se cobran como consecuencia del desahucio del inquilino, deben tributar como rentas del capital inmobiliario o actividades económicas, según el caso. Pero nunca como una ganancia patrimonial. Y ello, por los siguientes motivos:
En primer lugar, porque el inquilino siguió disfrutando de la posesión del inmueble, sin solución de continuidad. Y ello, desde la celebración del contrato, hasta que produjo el desalojo. Considera el Tribunal que, en estos casos, la presentación de la demanda no supone la extinción del contrato. Ni siquiera en el caso de que la misma sea estimada, y se acuerde el desahucio. Por ello, todas las cantidades que, mes a mes, se devenguen mientras dure el proceso deben considerarse renta del alquiler, y no indemnización.
Además, el TSJ de Castilla y León echa en cara al contribuyente que, pese a considerar dichas cantidades como una “indemnización”, las exigiera junto con el correspondiente IVA. Y ello, teniendo en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 78.Tres de la Ley 37/1992, las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del IVA.
EL TRIBUNAL SUPREMO DECIDIRÁ
Se trata de una cuestión que decidirá en breve el Tribunal Supremo. No en vano, mediante Auto de 26-11-2020 (recurso 5253/2020) ha admitido el recurso presentado por el contribuyente contra la sentencia del TSJ de Castilla y León.
La cuestión de interés casacional es la de “Determinar si, las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca-, tiene la calificación de rendimiento inmobiliario o ganancia patrimonial, y, en consecuencia, a que ejercicio son imputables las cantidades así obtenidas por el contribuyente”.
Reconoce el Tribunal Supremo que sobre esta cuestión no existe jurisprudencia, y que además afecta a un gran número de situaciones. Ello le lleva admitir el recurso.
Estamos, por tanto, ante una cuestión que todavía está abierta. No obstante, en nuestra opinión parece más lógico considerar que estas cantidades son renta de alquiler que ganancia patrimonial. El tiempo dirá cuál es la doctrina más acertada.