Cuando se vende un inmueble, la Ley del IRPF permite incrementar el valor de adquisición del mismo, a efectos de reducir el importe la ganancia patrimonial, en el “El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.” Y ello tanto si la transmisión es onerosa o gratuita. No obstante, la Dirección General de Tributos ha aclarado qué gastos pueden computarse como mayor valor de adquisición del inmueble, y cuáles no. (Publicado en Idealista)
IMPORTANCIA DE LOS GASTOS DE ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE, PARA REDUCIR EL IMPORTE DE LA GANANCIA
Estamos ante una cuestión de suma trascendencia. Y ello, porque el correcto cómputo de todos estos gastos permitirá reducir la ganancia patrimonial, lo que supondrá un importante ahorro fiscal.
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No en vano, la ganancia patrimonial, aunque tributa a tipo fijo (19%, 21% o 23%), según el importe de la misma, se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del inmueble. Por ello, en la medida en que el valor de adquisición pueda incrementarse en el importe de los gastos inherentes a la adquisición, se logrará reducir la ganancia, y la tributación en IRPF.
QUÉ SE CONSIDERAN “INVERSIONES Y MEJORAS”
En este punto, los contribuyentes suelen computar cualquier tipo de inversión, mejora, reforma o reparación realizado en el inmueble desde que éste se adquirió. Sin embargo, esta forma de actuar no es correcta, a juicio de la Dirección General de Tributos.
Así, en una consulta aclara qué debe considerarse como inversión y mejora. Y también, qué gastos realizados en el inmueble, no podrán computarse como mayor valor de adquisición.
En relación con las mejoras, afirma Tributos que “el concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del IRPF. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficacia productiva”.
Por tanto, en la medida en que inversión realizada en el inmueble suponga una alteración del mismo, dotándolo de elementos, o calidades que antes no tenía, podríamos hablar de mejora. Sería el caso, por ejemplo, de una reforma integral del inmueble.
De este modo, su coste podría computarse como mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. Y dicho concepto sí podría computarse como mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
LAS “AMPLIACIONES” TAMBIÉN COMPUTAN COMO MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN
Algo parecido ocurre con las “ampliaciones” que puedan realizarse en el inmueble. En este punto, Tributos se remite igualmente en este caso a la Resolución de 1-3-2013. Y ello, para declarar que la “ampliación” consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado. Y ello, para obtener igualmente una mayor capacidad productiva.
Pues bien, es evidente que en este concepto entrarán las nuevas construcciones, ampliaciones de superficie, etc… que recaigan sobre el inmueble. El coste de dichas ampliaciones, igualmente, podría computarse como mayor valor de adquisición.
CÓMO DIFERENCIAS LAS “INVERSIONES Y MEJORAS” DE LAS OBRAS DE “REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN”
Más problemas plantea la consideración como mayor valor de adquisición de las obras de reparación y conservación del inmueble. En este caso, ya no estaríamos ante obras destinadas a mejorar el inmueble, o ampliarlo, sino a conservarlo en perfecto estado para su uso y disfrute. Por eso, dichas obras de reparación y conservación no computarían como mayor valor de adquisición. Y ello, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
El problema que se plantea, es el de diferenciar unas obras de otras. Es decir, saber cuándo estamos ante obras de inversión y mejora, y cuándo ante obras de reparación y conservación.
En este punto, el criterio de la Dirección General de Tributos es el de que “constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”.
Y ello, para concluir que “En consecuencia, si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo”.
Estamos, en definitiva, ante una cuestión de prueba, que deberá resolverse caso por caso en función del carácter de las obras realizadas.
QUÉ GASTOS Y TRIBUTOS INHERENTES A LA ADQUISICIÓN, COMPUTAN COMO MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN
Por otro lado, también computan como mayor valor de adquisición los gatos y tributos inherentes a la misma. En este punto, considera Tributos que “éstos son aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales”.
No obstante, conviene realizar las siguientes precisiones:
En caso de que la adquisición tributará en el IVA (venta de vivienda nueva, por ejemplo), este impuesto también se considerará mayor valor de adquisición. Y ello, siempre que el adquirente del inmueble no hubiera tenido derecho a deducirlo.
En cuanto a la plusvalía municipal, hay que referirse al supuesto de que pague el impuesto quien no es el sujeto pasivo del mismo. Y ello, por haberse pactado así. En estos casos, considera Tributos que “será necesario que el consultante, adquirente del inmueble, acredite que, aun no siendo sujeto pasivo del impuesto, pactó con el transmitente que asumía el pago de este tributo”. Y ello, mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
En una entrada anterior del blog, nos referimos, además, a cómo deducir en el IRPF, la plusvalía municipal pagada en un ejercicio distinto al de la venta del inmueble.Por último, si la adquisición fue por herencia o donación, podrá computarse como mayor valor de adquisición la cuota del Impuesto de Sucesiones y Donaciones que se ha tenido que pagar.
CONCLUSIÓN
Estamos en definitiva ante cuestiones que habrá que tener muy en cuenta. Y ello, por dos motivos:
En primer lugar, para evitar problemas con Hacienda. Estos vendrán cuando aquella considere mal calculada la ganancia obtenida con la transmisión, y nos notifique una liquidación.
En segundo lugar, para obtener el mayor ahorro fiscal posible. Y es que son muchos los contribuyentes que no aprovechan todos los beneficios fiscales previstos en la normativa tributaria. Y ello, en detrimento de sus propios intereses.