Cómo valorar los inmuebles en el ITP e ISyD, hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro en 2022

Una de las cuestiones más polémicas del Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude, es la introducción de un nuevo valor de referencia de Catastro, como base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), y del Sucesiones y Donaciones (ISyD). Sin embargo, dicho valor no entrará en vigor hasta 2022. Por ello, hasta que ello ocurra, surge la duda de cómo valorar los inmuebles en estos impuestos, y cómo podrá ser comprobada dicha valoración por la Administración. (Publicado en Idealista)

EL POLÉMICO NUEVO VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

El referido Proyecto de Ley, como se ha indicado, modifica la base imponible del ITPAJD, y del ISyD. Y ello para indicar que ésta será el valor de mercado de los bienes o derechos transmitidos (artículo 9 de la Ley del ISyD, y 10 de la Ley del ITPAJD). Ello, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble, entre partes independientes.

Sin embargo, para los inmuebles, el Proyecto de Ley prevé que el valor de mercado será el de referencia, fijado por Catastro.

Ello obligará al contribuyente a tributar por dicho valor. O a demostrar, cuando no esté de acuerdo con el mismo, su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recae en el contribuyente. Él debe demostrar que el valor de referencia de Catastro, en el caso de su inmueble, no se corresponde con el valor de mercado.

Y ello, a diferencia de lo que ocurría hasta ahora, cuando era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.

Sin embargo, este valor de referencia no entrará en vigor hasta 2022, según ha anunciado Hacienda. Por ello, queremos aclarar cómo tributar por las transmisiones de inmuebles realizadas hasta que entre en vigor la normativa que está ahora en proyecto. Y cómo hacerlo una vez se haya aprobado, pero todavía no esté vigente el valor de referencia de Catastro.

CÓMO VALORAR LOS INMUEBLES HASTA QUE ENTRE EN VIGOR LA NUEVA LEY DE MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y LUCHA CONTRA EL FRAUDE FISCAL

Es evidente que la aprobación de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal está cada vez más cerca. Por ello, muchos contribuyentes que tenían pensado transmitir o adquirir inmuebles, están pensando cómo tributar hasta que dicha Ley entre en vigor.

La respuesta es clara. Mientras no entre en vigor la normativa en proyecto, la base imponible de impuestos como el ITPAJD o el ISyD, sigue siendo el valor real de los inmuebles transmitidos. Y si la Administración no está de acuerdo con el valor declarado, será ella la que tenga que demostrarlo, acudiendo a un procedimiento de comprobación de valores, y utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria (LGT).

valor de referencia de Catastro

Ello será así, aunque la comprobación de valores llegue dentro de seis meses, o un año, cuando ya haya entrado en vigor la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude, e incluso el valor de referencia de Catastro. Y es que, a estos efectos, lo que se tiene en cuenta es la normativa vigente en la fecha de devengo del impuesto. Es decir, en la fecha en la que se transmitieron los inmuebles.

CÓMO VALORAR LOS INMUEBLES CUANDO ENTRE EN VIGOR LA NUEVA LEY, PERO AÚN NO ESTÉ APROBADO EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

Una vez aprobada la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible del ITPAJD y del ISyD será el valor de mercado de los inmuebles. Sin embargo, hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia, el valor a declarar por los contribuyentes será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada (solo para ITPAJD),  o el valor de mercado.

Por tanto, cuando la Administración considere que el valor declarado (o pagado) por el contribuyente es inferior al de mercado, deberá iniciar un procedimiento de comprobación de valores. Y, en este punto, estaremos ante una situación muy similar a la existente hasta ahora. Y es que será la Administración la obligada a demostrar cuál es el valor de mercado del inmueble, utilizando cualquiera de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la LGT.

Ello, por no ser todavía aplicable la presunción legal de que, cuando se valoren inmuebles, su valor de mercado será el de referencia de Catastro.

Por tanto, la falta de aprobación de dicho valor de referencia supondrá una "tregua fiscal" para los contribuyentes, y que apenas cambien las cosas, a efectos de valoración de inmuebles, durante el año 2021. Recordemos, nuevamente, que esta “tregua fiscal” se extiende a todas las transmisiones de inmuebles realizadas durante 2021, independientemente de la fecha en la que se presente la autoliquidación del ITPAJD o del ISyD, y de cuándo pueda iniciar la Administración, la oportuna comprobación de valores.

CÓMO VALORAR LOS INMUEBLES UNA VEZ SE APRUEBE EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

Finalmente, cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley. No obstante, si consideran que dicho valor es erróneo para su inmueble, y no refleja su valor de mercado, podrán impugnarlo. Y ello, por dos vías.

La primera, autoliquidando por el valor que consideren tiene su inmueble, y recurriendo la comprobación de valores que pudiera notificárseles.

La segunda, autoliquidando conforme al valor de referencia de Catastro, y solicitando acto seguido la rectificación de su autoliquidación, y la devolución de ingresos indebidos.

A partir de ahí, se iniciará una batalla legal para la que muchos despachos como el nuestro, especializados en recurrir comprobaciones de valores, ya nos estamos preparando. La clave será, no obstante, que ahora la carga de la prueba de la incorrección del valor de referencia, le corresponderá al contribuyente, y no a la Administración.