La doctrina de la Dirección General de Tributos sobre el valor de referencia de Catastro: «Abandonad toda esperanza…»

Se cuenta en la Divina Comedia que, en el dintel de la puerta del infierno, y con caracteres negros, están escritas las siguientes palabras: "¡Oh vosotros los que entráis, abandonad toda esperanza!". Pues bien, algún texto parecido debe existir en los accesos a la Dirección General Tributos, siendo muchos los contribuyentes que, literalmente, hemos perdido la esperanza de que, de dicho organismo, surja algún criterio o doctrina, que no sea descaradamente favorable a la Administración. Prueba de ello es la última resolución de Tributos que, en relación con el valor de referencia de Catastro, hemos conocido en fechas recientes.

¿ES POSIBLE DECLARAR POR DEBAJO DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO?

Son muchos los contribuyentes que pactan la adquisición de un inmueble por un precio determinado. Y ven con sorpresa cómo el valor de referencia de Catastro altera completamente la operación, en los términos que se habían acordado. En esta tesitura, surge la pregunta recurrente de por qué valor declarar. Y si es posible que, en determinados casos, cuando el valor de adquisición ha sido fijado administrativamente, los contribuyentes puedan tributar por debajo del valor de referencia de Catastro.

A esta cuestión se refiere una reciente resolución de la Dirección General de Tributos. En dicha resolución, se analiza el caso de un contribuyente que va a adquirir una vivienda de segunda mano, con la calificación de Vivienda de Protección Pública. Y un precio, fijado por la Comunidad de Madrid, de 350.000 euros. Frente a ello, el valor de referencia de Catastro es de 588.000 euros.

En esta tesitura, el sufrido contribuyente, que está atravesando, sin siquiera saberlo, algo parecido a las puertas del infierno terriblemente descrito por Dante, formula la inocente pregunta: "¿Por qué valor debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al realizar la compraventa, por el precio de venta fijado por la comunidad de Madrid o por el valor de referencia indicado en el Catastro?".

Pues bien, la respuesta exige tener en cuenta una regla general, prevista para inmuebles y transacciones "normales". Y una regla especial, que debiera aplicarse a los inmuebles con un valor oficial claramente establecido. Aunque ya anticipamos que Tributos no admite ni rebajas, ni excepciones, ni esperanza...

Valor de referencia de

OBLIGACIÓN GENERAL DE TRIBUTAR CONFORME AL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

En cuanto a la regla general, tan solo cabe remitirse a la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el que ahora estamos analizando. En concreto, a su artículo 10, que es el que concreta que la base imponible de este impuesto es el valor de mercado del bien. Y que, para el caso de inmuebles, existe una presunción legal de que dicho valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro.

Añadiremos que dicho valor de referencia marca siempre el mínimo por el que hay que tributar. Y es que, si el valor de referencia de Catastro es inferior al valor del bien inmueble declarado por los interesados, o al precio o contraprestación pactada, se deberá tributar por el mayor de estos valores.

En esta tesitura, es evidente que, si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia de Catastro, estará declarando una base imponible inferior a la legalmente prevista. Por ello, este contribuyente tiene elevadas posibilidades de recibir una liquidación, que regularice su situación tributaria, y le obligue a tributar conforme al valor de referencia. Y, además, de ser sancionado.

¿QUÉ PUEDEN HACER LOS CONTRIBUYENTES?

Teniendo en cuenta lo anterior,  lo prudente es tributar conforme al valor de referencia de Catastro. Y, posteriormente, solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos. Con ello, no solo se evitará el pago de intereses de demora. Sino también, la posibilidad de ser sancionado.

No obstante, los contribuyentes pueden también optar por declarar conforme al valor escriturado, y recurrir la liquidación que les llegue, así como el acuerdo sancionador que, probablemente, seguirá a aquélla.

Es en este punto donde muchos se plantean que, tributar por el valor escriturado, podría ser menos arriesgado. Ello, en determinados supuestos, muy claros, en los que el contribuyente autoliquida el impuesto conforme a un valor oficial. Y aunque éste sea inferior al valor de referencia de Catastro.

"ABANDONAD TODA ESPERANZA..."

Es, precisamente, en este punto, donde la resolución de la Dirección General de Tributos que antes hemos mencionado (V0298-22, de 17 de febrero), confirma que la imposición del valor de referencia no es más que un mero instrumento recaudatorio. Y hace a los contribuyentes abandonar toda esperanza de que dicho valor persigue, como se ha indicado, fijar el valor de mercado de los inmuebles.

Y es que, sobre el papel, estamos ante uno de esos supuestos claros en los que, tributar por debajo del valor de referencia, no debiera suponer ningún riesgo o perjuicio para los contribuyentes. Ello, por tratarse de una vivienda protegida, con un precio oficial fijado por la Comunidad de Madrid.

Esto es algo que reconoce la propia Dirección General de Tributos en la consulta referida. Ello, cuando afirma que "presuponiendo la vigencia del régimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado."

Sin embargo, a pesar de reconocer que el valor de referencia no puede resultar superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, Tributos obliga a los contribuyentes a "pasar por el aro", y al recurso. Así, declara que "En el caso de que el valor de referencia supere el precio máximo de venta fijado administrativamente para la vivienda en cuestión, y, por tanto, su valor de mercado, y bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia, si el interesado entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD."

SIN ESPERANZA, TAMBIÉN, PARA LOS QUE ADQUIEREN UN INMUEBLE EN SUBASTA PÚBLICA

Mismo régimen pretoriano se impone a los contribuyentes que adquieren un inmueble en subasta pública. Es probable que estos contribuyentes esperaran un trato diferente, amparándose en la dicción del artículo 39 del Real Decreto 828/1995 (Reglamento del ITP). En efecto, dispone dicho precepto que "En las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición, siempre que consista en un precio en dinero marcado por la Ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos para ello. En los demás casos, el valor de adquisición servirá de base cuando el derivado de la comprobación no resulte superior."

Por ello, parecía lógico concluir que, por la mera previsión legal, dicho valor de adquisición prevalecería incluso tras la entrada en vigor del valor de referencia de Catastro. Y a pesar de que éste fuera superior.

Pues bien, no será así. Y muestra de ello es la recientísima resolución de la Dirección General de Tributos V0453-22, de 9 de marzo. En ella, Tributos analiza el caso de un contribuyente que planea adquirir en subasta un inmueble cuyo valor de tasación es de 465.221 euros. Y que, por tratarse de de vivienda no habitual podría adjudicarse vía cesión de remate por la suma de 232.610,50 euros (art. 671 LEC). Todo ello, frente al valor de referencia de Catastro, certificado en el importe de 259.491,60 euros. Por ello, resultaba evidente que el valor de referencia de Catastro, en cualquiera de las hipótesis, iba a ser superior al de subasta pública.

Frente a ello, el criterio de Tributos es claro y tajante. Así el órgano directivo declara que "en las transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Ahora bien, si no existe valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, en la determinación de la base imponible sí será aplicable lo dispuesto en el artículo 39 del RITPAJD, conforme al cual el valor de adquisición del inmueble tendrá la consideración de valor de mercado."

Y, frente a los que piensen que dicha interpretación deja sin aplicación el artículo 39 del Real Decreto 828/1995 antes citado, el criterio de Tributos es que "no cabe considerar que el artículo 39 del RITPAJD haya perdido su vigencia por la nueva redacción del artículo 10 del TRLITPAJD introducido por la Ley 11/2021: Ahora bien, siendo esto así, sí es cierto que se ha reducido su ámbito de aplicación."

Ello se debe a que, según Tributos hay una regla general, que es la de que los inmuebles tengan asignado valor de referencia de Catastro. En este caso, prevalecerá dicho valor como base imponible del ITP, salvo que el valor del inmueble declarado por los interesados, o el precio o contraprestación pactada, o ambos, sean superiores al valor de referencia.

Pero hay también una regla especial, que afectará a los inmuebles que no tienen valor de referencia de Catastro. Según Tributos, en este caso la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado. En este último caso sí será aplicable lo dispuesto en el artículo 39 del Real Decreto 828/1995, conforme al cual el valor de adquisición del inmueble tendrá la consideración de valor de mercado.

CONCLUSIÓN: ¿DÓNDE QUEDA LA BUENA ADMINISTRACIÓN?

En definitiva, la Dirección General de Tributos decide ponerse una venda en los ojos, obviar que es evidente que, en los casos descritos, el valor de referencia de Catastro supera al de mercado, y remitir a los contribuyentes al recurso, y al litigio. Ello, sabiendo que, en el camino, son muchos los contribuyentes que se quedarán sin recurrir. Porque se les pasen los plazos, por no encontrar a nadie que les asesore, porque la cuantía no sea muy elevada...

Estamos, en definitiva, ante un claro ejemplo de mala Administración. Y es que, aun sabiendo que el valor por el que se han adquirido inmuebles como los descritos (vivienda de protección oficial o inmuebles adquiridos en subasta pública), se corresponde con el de mercado, se obliga a los contribuyentes a tributar por encima de dicho valor, y a iniciar un tortuoso camino, sujeto a plazos y formalidades, para recuperar lo indebidamente pagado.