El incremento del coste de las hipotecas ha mermado considerablemente la economía doméstica de muchas familias. No en vano, la imposibilidad de hacer frente a las cuotas del banco ha obligado a algunos a vender su casa para cancelar la deuda. Del mismo modo, la pérdida del puesto de trabajo o un contratiempo económico pueden ser también el detonante para desprenderse de la vivienda. Con la intención de mudarse a otro lugar y comprar un piso más asequible. En tal caso, es posible que puedan surgir dudas acerca de si es posible aplicar en IRPF la exención por reinversión. Si he vendido mi vivienda habitual sin haberla ocupado tres años por un cambio de circunstancias económicas.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ REQUISITOS SON NECESARIOS PARA APLICAR EN EL IRPF LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA?
El precio obtenido por la venta de una vivienda está sujeto en principio al pago del IRPF. Y la cantidad recibida por el vendedor constituye una ganancia o pérdida patrimonial. Que se pone de manifiesto como consecuencia de la variación que se produzca en el valor del patrimonio del contribuyente. Debiendo determinarse tal variación por la diferencia entre los valores de adquisición y trasmisión del citado inmueble.
No obstante, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual del contribuyente pueda quedar excluida de tributación. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Siendo necesario que la reinversión se efectué en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la vivienda.
Una cuestión importante a tener en cuenta es que el inmueble que se trasmite debe tener la consideración de vivienda habitual. Hacienda entiende que la vivienda habitual del contribuyente es aquella que constituye su residencia durante un plazo continuado de tres años. Siempre que la habite de manera efectiva y con carácter permanente. Debiendo además ocupar la nueva vivienda en un plazo de 12 meses desde la compra, o la terminación de las obras.
¿PUEDO APLICARME LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN SI NO HE OCUPADO LA VIVIENDA QUE TRASMITO DURANTE AL MENOS TRES AÑOS?
Si el contribuyente no ha ocupado durante tres años de manera continuada el inmueble que trasmite, Hacienda no considerara el mismo como vivienda habitual. Y denegará la aplicación de la exención por reinversión. Al ser este uno de los requisitos que la normativa exige para evitar la tributación de la ganancia patrimonial generada por la venta. Aspecto que por otra parte suele comprobar el fisco para verificar la correcta aplicación de dicho beneficio fiscal.
No obstante, según prevé el artículo 41bis del Real Decreto 439/2007, en algunos casos se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual pese a no haber transcurrido dicho plazo. Si se produce el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan un cambio de domicilio. Como la celebración de matrimonio, la ruptura matrimonial, el primer empleo, cambio de trabajo o traslado laboral, etc.
¿ES POSIBLE APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN SI TRASLADE MI DOMICILO POR UN CAMBIO DE MIS CIRCUNSTANCIAS ECONÓMICAS?
La cuestión que es objeto de este apartado ha sido abordada recientemente por el Tribunal Económico-Administrativo (TEAR) de la Comunidad Valenciana. Con ocasión de la reclamación que interpuso este despacho frente a la liquidación dictada por Hacienda contra un cliente. En la que la Agencia Tributaria le denegó la aplicación de la exención por reinversión en vivienda. Al haber trasmitido el contribuyente su domicilio sin haberlo ocupado tres años. Debido al cambio de sus circunstancias económicas.
Lo cierto es que el inmueble fue transmitido habiendo transcurrido 2 años y 11 meses desde su adquisición. Circunstancia que vino motivada por una falta de ingresos y la acumulación de deudas. Que impedían al contribuyente sufragar sus necesidades básicas y le obligaron a vender su casa. Posteriormente, una vez realizada la venta del inmueble y satisfechas todas sus deudas, el contribuyente adquirió una nueva vivienda mucho más económica.
No obstante, pese a que el contribuyente pudo acreditar documentalmente dichos extremos, Hacienda le denegó la aplicación de la exención por reinversión. Y ello al considerar que no habían transcurrido tres años para considerar la vivienda transmitida como habitual. Sino únicamente 2 años y 11 meses desde la compra de la vivienda que ahora vendía. Lo que le obligaba a tributar por la ganancia patrimonial obtenida.
El TEAR, no obstante, ha anulado recientemente la liquidación dictada por Hacienda en la que se denegaba al contribuyente dicho beneficio fiscal. Al considerar que en este caso sí concurren y se acreditan de forma suficiente las circunstancias que justifican su aplicación. Y que necesariamente exigieron el traslado de domicilio del contribuyente por un cambio de su situación económica. No pudiendo considerarse dicha mudanza como de mera conveniencia que no está amparada por la normativa del IRPF.
En todo caso, antes de precipitarse conviene analizar detenidamente las circunstancias de cada caso. Al objeto de evitar sorpresas desagradables y un incremento innecesario de los costes fiscales. Por ello, si le surgen interrogantes acerca de la aplicación de la exención por reinversión en el IRPF, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.