El número de extranjeros residentes en España sigue aumentando. No en vano, el crecimiento poblacional durante el último año se debe al incremento de personas de origen extranjero. Por ello, cada vez es más frecuente que residentes en España dispongan de inmuebles en el extranjero. Ya sea porque contaban con ellos antes de mudarse a nuestro país o porque los adquirieron (compra, herencia, etc.) residiendo ya en España. Motivo por el que conviene saber si debo tributar en IRPF por la venta de un piso en el extranjero.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUIENES DEBEN TRIBUTAR EN EL IRPF Y QUÉ RENDIMIENTOS GRAVA DICHO IMPUESTO?
La Ley 35/2006 del IRPF dispone que la permanencia en territorio español durante más de 183 días del año natural comporta ser residente fiscal en nuestro país. También puede ser considerado residente fiscal, aunque no haya estado más de 183 días en España, el contribuyente que tenga en nuestro país la base de su actividad o intereses económicos. O si residen en España el cónyuge e hijos menores de edad del contribuyente que dependan de él.
El IRPF, por otra parte, es un tributo que se aplica en todo el territorio nacional y grava la renta de las personas físicas, según su naturaleza y circunstancias personales y familiares. Debiendo entenderse por renta del contribuyente la totalidad de sus rendimientos, ganancias y pérdidas patrimoniales. Así como las imputaciones de renta que por ley se establezcan. Con independencia del lugar donde se produzcan y cualquiera que sea la residencia del pagador.
El residente fiscal en España está obligado, por tanto, a declarar todos los rendimientos que obtenga a nivel mundial, tanto en nuestro país como en el extranjero. Incluyendo aquellos que puedan generarle los inmuebles que tenga fuera de nuestras fronteras. De este modo, tendrá que incluir en su declaración de la renta los rendimientos por alquiler de inmuebles que radiquen fuera de España. Y también las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de tales bienes.
¿DEBO TRIBUTAR EN IRPF POR LA VENTA DE UN PISO QUE TENGO FUERA DE ESPAÑA, SI YA PAGUÉ IMPUESTOS EN EL EXTRANJERO?
La ganancia patrimonial que obtenga un contribuyente, residente fiscal en nuestro país, por la venta de una propiedad sita en el extranjero estará en principio sujeta a tributación en España. No obstante, será conveniente revisar si existe algún tratado para evitar la doble imposición entre España y el país donde se ubique el inmueble. Dado que es muy probable que el propietario deba también pagar impuestos por la venta en el país donde radique el bien.
En todo caso, para evitar que el contribuyente tribute dos veces, el artículo 80 de la Ley 35/2006 prevé una deducción por doble imposición internacional. Que podrá aplicar el contribuyente que obtenga ganancias patrimoniales por venta de inmuebles sujetos a tributación en el extranjero. Deduciendo el menor de los siguientes importes: 1) El satisfecho en el extranjero por razón de un impuesto análogo al IRPF o IRPFNR; y 2) El resultado de aplicar el tipo medio efectivo de gravamen a la parte de base liquidable gravada en el extranjero.
El tipo medio efectivo de gravamen, a estos efectos, será el resultado de multiplicar por 100 el cociente obtenido de dividir la cuota líquida total por la base liquidable. A tal fin, se deberá diferenciar el tipo de gravamen que corresponda a las rentas generales y del ahorro, según proceda. Y el tipo de gravamen se expresará con dos decimales según dispone el citado precepto de la Ley 35/2006 del IRPF.
¿PUEDO EVITAR LA TRIBUTACIÓN EN EL IRPF SI REINVIERTO EL IMPORTE DE LA VENTA EN LA COMPRA DE UN PISO EN ESPAÑA?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de análisis por la Dirección General de Tributos en alguna ocasión. Con ocasión de las consultas que algunos contribuyentes le han ido planteando. Para que Tributos clarifique si es posible aplicar la exención por reinversión a la ganancia patrimonial que se obtenga por la transmisión de un inmueble radicado en el extranjero. Si el importe obtenido de la venta se reinvierte en la compra de una vivienda en España.
Lo cierto es que la ganancia patrimonial que obtenga un contribuyente por la venta de su vivienda habitual puede quedar exenta de tributación en el IRPF. Si el importe obtenido por la transmisión se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Quedando excluida de tributación únicamente la ganancia que haya sido efectivamente reinvertida. O solo una parte proporcional si el importe reinvertido es inferior al obtenido por la venta.
Tanto el inmueble trasmitido como el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual. Es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar el contribuyente la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que la adquirió. Y siendo necesario que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años
Es importante recordar, matiza Tributos, que la aplicación de la exención por reinversión sólo opera respecto a los que tengan la consideración de contribuyentes en el IRPF. Lo que exige que la ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda habitual tiene que obtenerse en un periodo impositivo en que se tenga tal condición. Esto es, en un ejercicio fiscal en el que la persona física tenga su residencia habitual en territorio español, según lo previsto en la Ley 35/2006 del IRPF.
Además, concluye Tributos, para que el contribuyente pueda aplicar la exención por reinversión en estos casos deben concurrir diversos requisitos. En primer término, el contribuyente deberá ser residente fiscal en territorio español en el periodo impositivo en que se lleve a cabo la transmisión de la vivienda. A su vez, tendrá que adquirir una nueva vivienda en España dentro de los dos años anteriores o posteriores a la citada venta. Y, por último, el inmueble radicado en el extranjero que trasmite, debe tener la consideración de vivienda habitual del contribuyente al tiempo de la venta. O en cualquier día de los dos años anteriores a dicha transmisión.
En todo caso, dado que cada asunto presenta sus particularidades, siempre será aconsejable que un especialista lo valore. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.