Quienes intervienen en un proceso de edificación responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales causados por vicios o defectos en la construcción. La responsabilidad civil será exigible en forma individualizada tanto por actos u omisiones. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o se acredite la concurrencia de culpas la responsabilidad se exigirá solidariamente, criterio cuya interpretación ha matizado recientemente el Tribunal Supremo.
Las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. En todo caso, la cuestión que ha venido suscitando cierta controversia es la relativa a la responsabilidad solidaria de los diferentes agentes (promotor, constructor, director de obra, etc.) intervinientes.
En el supuesto que nos ocupa se interpuso demanda por una comunidad de propietarios frente a quien se subrogó en los derechos y obligaciones de la promotora del inmueble, así como contra el arquitecto técnico interviniente en la obra, en reclamación de una importante cantidad por los defectos y problemas habidos en la edificación de las viviendas, solicitando que los demandados abonaran la suma con carácter solidario. Por el juzgado se declaró la responsabilidad del promotor, así como la del aparejador, argumentando que las actuaciones seguidas por la comunidad de propietarios frente a la promotora interrumpieron también la prescripción de la reclamación seguida contra el aparejador, y condenando a ambos de forma conjunta y solidaria al pago de una cantidad inferior como consecuencia de los defectos detectados. La Audiencia Provincial, por contra, delimitó la responsabilidad en el promotor por entender que la acción frente al aparejador estaba prescrita. Frente a dicha resolución interpuso la comunidad demandante recurso de casación.
La sentencia que nos ocupa recalca que el Pleno en sentencia de 14-03-2003, en la interpretación llevada a cabo del artículo 1591 del Código Civil, reconoció junto a la denominada "solidaridad propia", regulada en nuestro Código Civil (artículos 1.137 y siguientes) que viene impuesta, con carácter predeterminado, "ex voluntate" o "ex lege", otra modalidad de la solidaridad, llamada "impropia" u obligaciones "in solidum " que dimana de la naturaleza del ilícito y de la pluralidad de sujetos que hayan concurrido a su producción, y que surge cuando no resulta posible individualizar las respectivas responsabilidades. A esta última especie de solidaridad no le son aplicables todas las reglas previstas para la solidaridad propia y, en especial, no cabe que se tome en consideración el artículo 1974 del Código Civil. Era la sentencia, y no la Ley, por tanto, la que, en la interpretación de esta Sala del citado artículo 1591, hacía posible la condena solidaria de los agentes que intervenían en la construcción
Antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), partiendo del principio general de no presunción de la solidaridad, si no era posible la identificación de la causa origen de la ruina, y como consecuencia determinar quien era responsable, la doctrina y la jurisprudencia optaban por aplicar el principio de solidaridad, con seguimiento de la tendencia de aplicar con mayor rigor la responsabilidad de los profesionales de la construcción y de conseguir la adecuada reparación a favor del perjudicado. La confusión viene determinada en la actualidad por la inclusión de la responsabilidad de carácter solidario en la Ley de Ordenación de la Edificación, incorporando a la norma criterios que ya venían expresados en la jurisprudencia.
En definitiva, se podrá sostener que la solidaridad ya no puede calificarse en estos casos de impropia puesto que no tiene su origen en la sentencia, como decía la jurisprudencia, sino en la Ley. Lo que no es cuestionable es que se trata de una responsabilidad solidaria , no de una obligación solidaria en los términos del artículo 1137 del Código Civil.
Por todo ello, concluye el Supremo, procede desestimar el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios. En todo caso, si le surgen interrogantes en relación a estas cuestiones, no dude en consultarnos.