¡Cuidado! La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede no estar exenta en el IRPF

El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF prevé la exención de la ganancia patrimonial obtenida, cuando un contribuyente mayor de 65 años, (o con dependencia severa, o gran dependencia) transmita la que es su vivienda habitual. Y ello, sin necesidad de reinvertir el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda. Pero… ¡cuidado! La transmisión de la vivienda habitual en estos casos no siempre estará exenta de IRPF. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo, en una sentencia a tener muy en cuenta. (Publicado en Idealista)

EL CONCEPTO DE “VIVIENDA HABITUAL” EN EL IRPF… ¿HAY QUE SER PROPIETARIO?

La Ley de IRPF regula un único concepto de vivienda habitual: Aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. Por tanto, a la hora de aplicar la exención por la venta de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años, o con dependencia severa o gran dependencia, habrá que analizar si, para ellos, la vivienda tenía la consideración de habitual.

Recientemente se ha planteado al Tribunal Supremo si puede ser “vivienda habitual” aquélla en la que se ha residido durante más de tres años, pero sin que el contribuyente fuera propietario de la misma, hasta el último momento. La vivienda en este caso, era privativa del cónyuge hasta que se aportó a la sociedad de gananciales.

En el caso planteado al Supremo, el contribuyente ya era propietario de la vivienda cuando la transmitió, pero no llevaba más de tres años residiendo en la misma como propietario. Y ello porque, como se ha indicado, la vivienda era de su cónyuge.

Como se ha visto, la consideración de que una vivienda sea la habitual, va unida al hecho de la residencia efectiva en la misma, y no tanto al derecho que se tenga sobre la vivienda. Y así lo han considerado varios Tribunales. Sin embargo, hay matices, que han sido puestos de manifiesto por el Tribunal Supremo.

PARA EL TRIBUNAL SUPREMO, HAY QUE SER PROPIETARIO DE LA VIVIENDA

El Tribunal Supremo en su sentencia, no se detiene a considerar si una vivienda es la habitual o no, en función del criterio de residencia, sino que analiza el origen del concreto beneficio fiscal que se quiere obtener.

vivienda habitualEn el caso de autos, lo que se pretende declarar exenta es la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de una vivienda habitual de la que se es propietario. Y considera el Supremo que dicho derecho de propiedad debe ostentarse, por lo menos, durante el plazo de tres años exigido en la normativa para la aplicación de la exención.

En conclusión, para el Tribunal Supremo no puede admitirse que, en estos casos, la ocupación de la vivienda habitual, por un derecho distinto al de propiedad, sirva para cumplir el requisito de que la vivienda haya sido la habitual durante un plazo de más de tres años.

Como se ha dicho, en el caso analizado por el Supremo, el contribuyente habitó la vivienda que era de su cónyuge en precario, sin ser propietario, durante más de tres años. Y sólo adquirió tal condición poco antes de la venta de la vivienda.

CUIDADO AL PLANIFICAR LA VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL

La sentencia del Tribunal Supremo supone un aviso a navegantes, y una invitación a planificar correctamente la venta de una vivienda habitual, para poder beneficiarse de la exención de la ganancia patrimonial.

Los contribuyentes deberán tener en cuenta no sólo el cumplir el requisito de residencia en la vivienda durante más de tres años, sino también el hecho de que dicha residencia lo haya sido a título de propietario.

Además, consideramos que la doctrina judicial referida es extensible, no sólo a la exención por la transmisión de la vivienda habitual prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, (transmisión por mayores de 65 años o contribuyentes con severa o gran dependencia), sino también, a cualquier beneficio fiscal ligado a la transmisión de la vivienda habitual (para a dación en pago o ejecución hipotecaria, en el supuesto de exención por reinversión…).

Por tanto, una sentencia a tener muy en cuenta para evitar disgustos a la hora de tributar por la trasmisión de la vivienda habitual.

19 Comentarios

  1. Tengo 66 años, una casa propiedad, más cinco años, la vendo y compro Otro por inferior precio, aun haciendo obras, espero no invertir todo, tengo qué pagar irpf hacienda por el dinero que no invierto.

    1. Tengo 68 años y quiero vender mi casa, que compré en marzo de 2018. Aunque no he vivido en ella tres años, se puede considerar mi vivienda habitual si no tengo otra propiedad?

  2. Buenos dias, soy mayor de 65 años y quiero vender la que ha sido mi vivienda habitual hasta el pasado mes de junio de 2018, cuando me fui a vivir a un pais fuera de la UE y EEE y compre otra vivienda.
    Encuentro en internet diversas opiniones en las que pierdo la exencion del impuesto por ganancia patrimonial en la venta desde el mismo dia que tuve residencia en ese pais acreditado por el certificado de la embajada. Otras webs indican que esa exencion se prolonga hasta 2 años despues de haber abandonado España, es decir hasta junio de 2020.
    ¿Quien esta en lo cierto?

  3. hola, vendi mi vivienda con 64 años, me faltaban cuatro meses para cumplir los 65 años. A 31/12/2018 ya los tenia cumplidos. Esta exenta la ganancia?

    1. Hola Óscar, el impuesto se devenga el 31 de diciembre de cada año, y en esa fecha usted ya tenía 65 años. No obstante remítanos si quiere un correo a la dirección midudafiscal@aticojuridico.com, y podemos estudiar más detenidamente el tema, para darle una respuesta que no le plantee problemas con Hacienda.

  4. Buenos días, mi madre de 73 años es propietaria de una casa en la que vive desde que la compró hace ya 13 años. Si quiere donar la propiedad de esa vivienda a uno de sus hijos quedándose el usufructo de dicha vivienda ¿puede acogerse a la exención También? Si es que sí ¿hay algún supuesto o sentencia al que se pueda agarrar a la hora de justificar eso?…
    Muchas gracias.

  5. Buenas tardes, tengo 72 años, en 2018 he vendido la que era mi vivienda habitual. Por suerte, tengo una situación económica desahogada, sin ningún tipo de necesidad económica, incluso dispongo de 4 inmuebles más en propiedad.
    He leído en la disposición adicional decimoquinta, que esta exención tiene como objetivo «…la regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes… para asistir las necesidades económicas de la vejez…»
    Al no tener necesidades económicas, podrían ponerme problemas si me acojo a esta deducción.
    Gracias de antemano por su atención.

    1. Hola Carlos, la exención está condicionada a la edad del transmitente (más de 65 años), por lo que no vemos que pudiera ser rechazada por su situación o medios económicos.

  6. Buenos días. ¿Qué pasaría si la residencia es habitual durante más de tres años pero se arrendaba por períodos estivales de 3 meses?, porque creo que la ley, si no recuerdo mal, exige la resisdencia habitual continuada. ¿ Es así? Gracias.

    1. Hola Alfonso, habría que estudiar esta cuestión, para darle una respuesta. Si quiere remítanos un correo a @midudafiscal@aticojuridico.com, y veremos cómo podemos ayudarle.

  7. tengo un piso de unica propiedad voy hacer 65 años , estoy empadronada en dicha vivienda si lo vendo estoy exenta de irpf mi marido esta empadronado en otra vivenda que es de los dos , como tenemos que hacer la renta muchas gracias

  8. Hola, quería hacerte una pregunta, ya que he visto que tus respuestas a los comentarios que te hacen, me han parecido de lo mas coherente y claras para un profano en estas cuestiones.
    La única propiedad que poseo es un salón comercial de unos 120m2 en zona urbana, es de mi propiedad desde hace mas de 20 años, pero vivo de alquiler y cumpliré los 66 el proximo mes, no poseo ninguna otra propiedad, el vender es por tener una jubilación casi exigua por haber sido autonomo siempre.
    En esta situación en particular, me puedo acoger a beneficios fiscales del IRPF? y en cuanto a la plusvalía, al ser mayor de 65 años, tendría algún tipo de porcentaje mas reducido, si vendo la propiedad?
    Desde ya quedo muy agradecido por la respuesta y aprovecho para hacerte llegar un muy cordial saludo.
    Miguel.

    1. En cuanto a la plusvalía municipal, tendrá que ver si la Ordenanza municipal regula algún tipo de beneficio fiscal. En cuanto al IRPF, la ganancia patrimonial quedará exenta si reinvierte el importe obtenido en la constitución de una renta vitalicia.

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