El Gobierno ha decidido endurecer las restricciones para intentar reducir el número de contagios por el COVID-19. Está medida conlleva el cese de todas las actividades no esenciales. Y la paralización generalizada del sector de la construcción. Las consecuencias económicas de la decisión adoptada son difíciles de calibrar todavía. Lo que parece obvio es que si esta situación se alarga se producirán retrasos en la entrega de las viviendas en construcción. (Publicado en Idealista)
¿CÓMO ESTÁ AFECTANDO EL COVID-19 AL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN?
Con la declaración del estado de alarma, tras la irrupción de la crisis sanitaria, comenzaron los primeros problemas. Las restricciones a la circulación de las personas complicaron el desplazamiento de los operarios a su lugar de trabajo. El cumplimiento de las recomendaciones sanitarias (distanciamiento entre trabajadores, medidas de protección e higiene, etc...) tampoco ha facilitado la actividad diaria en las obras.
La escasez de materiales, como consecuencia de las restricciones en el reparto de suministros, se había generalizado también durante los últimos días. Esta circunstancia ralentizó sensiblemente el ritmo de ejecución, o provocó que las obras se tuvieran que detener.
La paralización de la construcción ordenada ahora por el Gobierno supone el cese definitivo de la actividad en las obras. Este cierre temporal va a tener un importante impacto económico, y conllevará dilaciones en los plazos de entrega de las viviendas nuevas.
¿QUÉ OBLIGACIONES CONLLEVA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO?
La compraventa de viviendas sobre plano, también llamadas en construcción, es una práctica muy común en el mercado inmobiliario. No en vano, en los últimos años la mayor parte de las viviendas de nueva construcción se han comercializado sobre plano. Esta modalidad de compra, no exenta de riesgos para el comprador, tiene como principal atractivo los descuentos y las facilidades de pago.
Por lo general, estas operaciones, que conviene formalizar tras la obtención de la licencia de edificación por la promotora, se instrumentan mediante un contrato privado de compraventa. Antes de firmar el contrato es conveniente que el comprador se informe y tome sus cautelas. Cuestión que tuvimos ocasión de abordar en un anterior enlace de nuestro blog.
La principal obligación que asume el comprador es el pago del precio. Lo habitual, durante la ejecución de las obras, es que se establezcan una serie de pagos que deberá ir abonando a cuenta del precio. El precio restante se satisfará cuando terminen las obras, y a la firma de la escritura de compraventa ante notario.
La promotora, que actúa en calidad de vendedor, se compromete por su parte a ejecutar las obras según las características y calidades establecidas en el contrato. También se obliga a concluir las viviendas y entregarlas al comprador dentro de un plazo. Pudiendo establecerse penalizaciones en caso de incumplimiento de dicho término.
¿QUÉ CONSECUENCIAS PUEDEN TENER LOS RETRASOS E INCUMPLIMIENTOS POR EL COVID-19?
El diagnóstico que pueda realizarse respecto a las consecuencias de los retrasos e incumplimientos por el COVID-19 es todavía prematuro. Lo que parece claro es que algunos compradores están teniendo ya problemas para afrontar en plazo los pagos. Para evitar tales incumplimientos, algunas importantes promotoras han decidido aplazar los próximos pagos a los compradores.
La paralización del sector de la construcción, si se prolonga, puede acarrear también retrasos en el cumplimiento de los plazos de entrega de las viviendas. Demoras que suelen conllevar penalizaciones económicas para las promotoras. El pago al comprador de una cantidad por cada día de retraso, o la reclamación de los daños y perjuicios a la promotora son algunos ejemplos. Si el retraso es muy grave, el comprador podría incluso instar la resolución del contrato.
No obstante, las penalizaciones que hubieran podido pactarse por el retraso en la entrega de las viviendas, podrían no aplicarse en el contexto actual. Situación que cabría calificar como un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor. Y ello, si se considera el COVID-19 un hecho imprevisible, inevitable e irresistible. No siendo exigible, por tanto, penalización alguna contra el incumplidor si concurren tales circunstancias, y según los casos.
Finalmente señalar que es conveniente evitar que estas situaciones se judicialicen. Por ello, lo más razonable en algunos supuestos es que las partes alcancen acuerdos. Pactos en los que cabría otorgar al comprador una moratoria para atender los pagos. Y ello, a cambio de conceder al vendedor una ampliación del plazo de entrega de las viviendas. En tal caso, convendría que el promotor prorrogara el seguro que debió contratar para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador.