La edad media de las personas que contraen matrimonio en España es cada vez mayor. No en vano, algunos estudios realizados por el Instituto Nacional de Estadística indican que está por encima de los 35 años. Por ello, no es extraño que los esposos antes de contraer matrimonio estén ya independizados de sus padres. E incluso que alguno de ellos haya adquirido en propiedad una vivienda. También es frecuente que tras contraer nupcias pueda plantearse vender dicha vivienda para comprar otra con su cónyuge. Y, en tal caso, surja la duda de si podrá aplicar la exención por reinversión en el IRPF si vende su piso de soltero para comprar una vivienda con su esposa.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿CÓMO TRIBUTA EN IRPF LA VENTA DE UNA VIVIENDA?
El precio obtenido por la venta de una vivienda está sujeto al pago del IRPF. Y la cantidad recibida por el vendedor constituye una ganancia o pérdida patrimonial. Que se pone de manifiesto como consecuencia de la variación que se produzca en el valor del patrimonio del contribuyente. Debiendo determinarse tal variación por la diferencia entre los valores de adquisición y trasmisión del citado inmueble.
En este sentido, al objeto de minorar el importe de la ganancia resultante, es importante tener en cuenta que al valor de adquisición podrás sumar los gastos inherentes a la compra. Esto es, los impuestos pagados, gastos de notaría y registro, comisión de la inmobiliaria, así como las reformas o mejoras realizadas en el inmueble. Por su parte, el valor de transmisión se minorará en el importe de los gastos relacionados con la venta del inmueble.
Finalmente, respecto a las reformas o mejoras que hayan podido realizarse en la vivienda que se trasmite, conviene tener presente que la Agencia Tributaria mantiene actualmente un criterio restrictivo. No en vano, Hacienda considera que las mejoras o inversiones si que podrán computarse como mayor valor de adquisición a la hora de determinar la ganancia que resulte tras la venta. Pero, por el contrario, no considera posible incluir a tal efecto los gastos de conservación y reparación realizados. Cuestión que habrá que analizar teniendo en cuenta las particularidades de cada caso.
¿QUÉ REQUISITOS DEBEN DARSE PARA APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN EL IRPF?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda del contribuyente puede quedar exenta de gravamen en el IRPF. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda. Quedando excluida de tributación únicamente la ganancia que haya sido efectivamente reinvertida. O únicamente una parte proporcional si el importe reinvertido es inferior al obtenido por la venta.
Los requisitos para aplicar la exención por reinversión son diversos. Resultando imprescindible que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda. Por otra parte, el inmueble trasmitido y el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual. Es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar el contribuyente la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que la adquirió.
Del mismo modo, la Ley 35/2006 del IRPF prevé la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda habitual. Si el contribuyente que trasmite el inmueble es mayor de 65 años, o tiene una dependencia severa, o gran dependencia. Tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital, como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. Y ello, sin necesidad de reinvertir el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda. Cuestión que ya abordamos en un anterior artículo de nuestro blog.
¿PUEDO APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN EL IRPF SI VENDO MI PISO DE SOLTERO PARA COMPRARME UNA VIVIENDA CON MI MUJER?
La cuestión que nos ocupa en el presente apartado ha sido objeto de análisis reciente por la Dirección General de Tributos con ocasión de la consulta que les formuló un contribuyente. En la que planteaba si podría aplicar la exención por reinversión a la ganancia obtenida por la venta de su vivienda. Que adquirió en pleno dominio siendo soltero y que ha sido desde entonces su residencia habitual. Y tiene intención de trasmitirla para adquirir posteriormente con su mujer una nueva vivienda habitual.
Para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. Aspecto que es importante tener en cuenta para evitar que los plazos impidan aplicar dicho beneficio fiscal.
En el presente caso, según expone Tributos, el consultante adquirió en el pleno dominio de una vivienda que desde entonces viene siendo su residencia habitual. Y tiene intención de transmitirla para adquirir posteriormente una nueva vivienda de forma conjunta con su cónyuge y que pase a ser su nueva vivienda habitual. Lo que plantea la duda si podrá o no aplicar la exención sobre todo o parte del precio obtenido tras la venta. Cuestión que ya abordamos anteriormente en nuestro blog en un caso más complejo, en el que la vivienda fue adquirida por un contribuyente siendo soltero pero se pagó en parte con dinero ganancial.
De este modo, concluye Tributos, el contribuyente podrá aplicar la exención por reinversión por el importe obtenido en la enajenación que destine a la adquisición del 50% de la nueva vivienda. No obstante, debe tenerse en cuenta que en caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido tras la venta, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida. Y ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 41.4 del Real Decreto 439/2007.
En todo caso, dado que cada asunto presenta sus particularidades, siempre será aconsejable que un especialista lo valore. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.