Conseguir financiación para adquirir un inmueble tras el COVID-19 es una ardua tarea. Los bancos han endureciendo las condiciones de acceso a las hipotecas. Y en muchos casos la compraventa no será posible si el comprador no dispone además de algunos ahorros. Por este motivo, el alquiler con opción de compra puede ser una forma de reactivar el mercado inmobiliario. Facilitando el acceso a la vivienda al potencial comprador. En todo caso, antes de dar el paso convendrá analizar los pros y contras de esta operación. (Publicado en Idealista y en RNE)
¿QUÉ ES EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?
Es un contrato de arrendamiento en el que se introduce una cláusula que faculta exclusivamente al arrendatario a comprar el inmueble. Derecho que podrá ejercitar o no dentro de un plazo y por un precio convenido por las partes.
El derecho de opción de compra que se inserta en el contrato de alquiler, solo genera en principio deberes para el arrendador-concedente. Obligándole a no transmitir el inmueble arrendado y mantener la oferta de venta durante el plazo acordado. No obstante, puede pactarse que el arrendatario-optante pague una cantidad (prima) por la concesión del derecho de opción. Importe que perderá si finalmente no lo ejerce.
Es habitual que pueda establecerse también que las rentas de alquiler satisfechas hasta el ejercicio de la opción se descuenten del precio de compra. Por ello, el plazo para ejercitar la opción de compra podrá extenderse o no durante toda la vigencia del arriendo. En ningún caso, se prolongará una vez extinguido el alquiler.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE EL ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA?
Disfrutar de la vivienda antes de comprarla es sin duda una gran ventaja. De esta manera, será posible contar con más elementos de juicio para cerciorarse si el piso cubre nuestras expectativas. Si no las satisface, dejar trascurrir el plazo sin ejercitar la opción de compra será lo más conveniente. Y ello sin perjuicio de seguir ocupando el piso en alquiler, hasta agotar el plazo máximo de 5 años, una vez descartado el ejercicio de la opción de compra.
Disponer además de un tiempo razonable para encontrar la oportuna financiación es también importante. No en vano, la coyuntura actual no es especialmente propicia para poder acceder a una hipoteca. Por otra parte, antes de formalizar el préstamo es preferible no precipitarse que arrepentirse de la hipoteca suscrita para la compra de la vivienda.
Finalmente, constituye también un importante beneficio que el precio de la futura compraventa quede de antemano fijado. Si el mercado inmobiliario es alcista, el arrendatario-optante no verá incrementado el precio del inmueble. Por el contrario, ante una bajada de precios, podrá renunciar a ejercer la opción de compra si considera excesivo el precio que se pactó. El propietario, por su parte, atraerá con la opción de compra a potenciales interesados que de otra manera habrían descartado adquirir una vivienda.
¿Y CUÁLES SON LOS INCONVENIENTES?
Si la prioridad del propietario es vender debe ser consciente que el arrendamiento con opción de compra no le asegura la venta del inmueble. Por este motivo, si el piso está en buen estado, puede ser desaconsejable la operación. Malo será que la esperada venta se frustre, pero mucho peor que el piso se recupere tras el arriendo en un estado más deficiente al que se entregó.
Además, el compromiso que la propiedad asume de mantener la oferta de venta durante el plazo acordado constituye un importante hándicap. Dicha exigencia le obligará a descartar otros posibles compradores y mejores ofertas. Y ello, sin tener asegurada la transmisión del inmueble a favor del arrendatario-optante, que puede finalmente descartar la adquisición.
La ampliación del plazo mínimo de duración del contrato de alquiler de vivienda, aprobada tras la última reforma, condiciona también las obligaciones que la propiedad asume. No en vano, aunque se concedan dos años para ejercitar la opción de compra desde el inicio del arriendo, vencido dicho plazo el arrendatario-optante dispondrá de tres años más de alquiler. Cuestión que conviene también tener en cuenta.
¿CÓMO TRIBUTA EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA?
La fiscalidad del arrendamiento con opción de compra es uno de los aspectos más importantes a valorar antes de decantarse o no por esta operación. No en vano, es un contrato que engloba dos operaciones distintas como son el arrendamiento y la compraventa, y cuya tributación no es especialmente favorable.
Tributación del arrendamiento
En cuanto al arrendamiento, si recae sobre una vivienda, tributará en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El obligado al pago será el arrendatario, y el importe se calculará aplicando al alquiler pactado una tarifa prevista en la Ley. Por el contrario, el arrendamiento estará sujeto al IVA si el inmueble alquilado se destina a oficina o local de negocio. El arrendador, por su parte, tributará en el IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica) por las rentas de alquiler que perciba.
Tributación de la concesión de la opción de compra
La concesión de la opción de compra tributará de manera independiente. En principio, esta operación quedará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que deberá abonar el arrendatario-optante. La base para el cálculo del impuesto será el importe pagado por la concesión del derecho de opción (prima), o el 5% del precio venta si la prima satisfecha fuese inferior. De transmitirse finalmente el piso, tras ejercitar la opción de compra, el adquirente volverá a pagar el Impuesto de Transmisiones sobre la totalidad del precio. No obstante, si el arrendamiento con opción de compra se constituye sobre un inmueble de nueva construcción, el derecho de opción y la posterior venta quedaran sujetas al IVA.
La concesión de la opción de compra conllevará también para el arrendador-concedente una ganancia de patrimonio en el IRPF, que por no derivar de una transmisión se integrará como renta general a efectos del cálculo del impuesto. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo (sentencia de 18-5-2020), afirmando que "la ganancia patrimonial derivada el derecho de opción nace ex novo en el momento de su otorgamiento, debiendo integrar la base imponible general del IRPF."
Si se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble generará para el arrendador-concedente una nueva ganancia patrimonial. En caso de descontarse del precio de venta la prima y rentas de alquiler satisfechas, tales conceptos constituirán menor valor de transmisión para el cálculo de la ganancia.