El alquiler turístico está de moda, y cada vez son más los propietarios que lo prefieren, por su rentabilidad, al arrendamiento de vivienda convencional. En IRPF, este alquiler tributará como rendimiento del capital inmobiliario, o de actividad económica, según los casos. Pero, ¿qué pasa con los períodos en los que las viviendas están vacías? ¿Deben tributar en el IRPF los propietarios, cuando ello ocurra? Una consulta de la Dirección General de Tributos aclara esta cuestión… (Publicado en Idealista y en la revista CAF Madrid)
UN PROBLEMA MUY HABITUAL, Y MÁS CON EL COVID19
El alquiler turístico de inmuebles permite obtener una gran rentabilidad a los propietarios de viviendas. Y ello, a pesar de que haya semanas o períodos en los que las viviendas están vacías. Normalmente, por coincidir con períodos no vacacionales.
Sin embargo, en 2020, y con motivo del COVID19, dicha falta de ocupación de los inmuebles se ha convertido en algo generalizado. Por ello, la decisión de Hacienda sobre cómo deben tributar estas viviendas turísticas, cuando no están ocupadas, afecta mucho a los propietarios de las mismas.
La Dirección General de Tributos, en una reciente consulta, se ha pronunciado sobre esta cuestión.
TRIBUTOS CONSIDERA QUE HAY QUE IMPUTAR RENTAS INMOBILIARIAS CUANDO LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS ESTÉN VACÍAS
En su consulta, Tributos considera que, el simple hecho de que las viviendas estén vacías durante parte del ejercicio, es suficiente para que surja la obligación de imputarles rentas inmobiliarias.
Se basa para llegar a esta conclusión en el artículo 85.1 de la Ley del IRPF. Dicho precepto, obliga a imputar rentas sobre los bienes inmuebles urbanos que no estén afectos a actividades económicas, ni generen rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual.
En este punto, hay que distinguir si los arrendamientos generan al propietario rendimientos del capital inmobiliario, o de actividades económicas.
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Inmuebles que generan rendimientos del capital inmobiliario
En estos casos, Tributos considera que un inmueble vacío, aunque sea durante unas semanas, no genera rendimientos del capital inmobiliario. Por ello, cumple los requisitos previstos en el artículo 85.1 de la Ley de IRPF, para imputarle rentas.
No es algo nuevo. Recordemos que Hacienda no permite a los propietarios de viviendas en alquiler, que están vacías porque no se encuentra inquilino, deducir los gastos que genera el inmueble. No en vano, se trata de una cuestión que va a acabar decidiendo el Tribunal Supremo, existiendo ya un recurso de casación admitido a trámite por este motivo. Comentamos el Auto de admisión en una entrada anterior del blog.
Por ello, la constatación de que dicha vivienda ha estado vacía durante unas semanas, le basta a Hacienda para considerar que existe obligación de imputar rentas inmobiliarias sobre dichas viviendas. Así, declara que “en el presente caso, en el que el consultante manifiesta que la vivienda se encuentra desocupada en algunos periodos, deberá este proceder a imputar la renta inmobiliaria que corresponda proporcionalmente a los días en que el inmueble no ha estado alquilado respecto al número total de días del año.”
En nuestra opinión, se trata de una interpretación errónea. Y es que el hecho de que una vivienda esté vacía no implica que no sea susceptible de generar rendimientos. Ni tampoco, que esté a disposición de sus titulares. Se trata de inmuebles que están en el mercado de alquiler, disponibles, y publicitados a través de los portales especializados en este tipo de arrendamientos. Por ello, el hecho de que puntualmente no generen rendimientos, no debe suponer, a nuestro juicio, que se les dé un tratamiento fiscal idéntico al de los inmuebles que realmente sí están vacíos, y a plena disposición de sus propietarios.
Inmuebles que generan rendimientos de actividades económicas
Cuando exista una persona con contrato laboral, a jornada completa, para la gestión del alquiler turístico, los ingresos obtenidos ya no generarán rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas.
En estos casos, hablaremos ya de viviendas turísticas, afectas a una actividad económica. En concreto, a la actividad de alquiler turístico. Por ello, el hecho de que no se generen rendimientos durante unas semanas o períodos no implicará la obligación de imputar rentas inmobiliarias. Y ello porque, salvo que cese la actividad, dichos inmuebles seguirán afectos a la misma.
CÓMO DEBEN ACTUAR LOS CONTRIBUYENTES
Sobre el papel, y basándose en el criterio de la Dirección Tributos, Hacienda puede exigir la imputación de rentas inmobiliarias sobre todas las viviendas turísticas que generen rendimientos del capital inmobiliario. Ello, por el período en que no hayan estado alquiladas.
Esto afectará especialmente a los propietarios que dispongan de muchas de estas viviendas. Especialmente, en el ejercicio 2020 (a declarar a partir de mayo de 2021). Y es que, por culpa del COVID19, es probable que estas viviendas hayan estado vacías mucho más tiempo.
Por ello, y considerando este criterio injusto, se abre la posibilidad de declarar el IRPF, imputando dichas rentas para, acto seguido, solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos.